空き地を持っているけどどのように土地を活用したらいいのかがわからない、
相続する形で空き地を所有したが持て余している、という人は多いのではないでしょうか。
土地活用と言うと多くの場合がアパートやマンションを建てて人に貸すというイメージを思い浮かべると思います。
しかし空き地を持っている場合は、そこからアパートやマンションを新しく建てなくてはいけなくなります。
その場合は自己資金もある程度必要になりますし、そこまで難しいことをしたくないと思っている人もいるでしょう。
土地の形によってはアパートやマンションを建てること自体が難しい場合もあると思います。
今回はそういった人のために空き地のレンタルについて解説してみたいと思います。
所有しているだけでもお金がかかる空き地
土地を有効活用しなくてはいけない理由の一つに、土地を所有しているだけでもお金がかかってきてしまうという部分があるでしょう。
その代表が固定資産税です。
固定資産税は土地や建物などの不動産を所有している限り毎年かかってくる税金です。
土地の上に建物が建っている場合は
- 小規模住宅用地
- 一般用住宅地
などに分類され、固定資産税が安くなる制度があります。
しかし建物が建っていない土地に対してはそのまま固定資産税がかかってきてしまうので、建物の建っていない空き地を持っていると、高い固定資産税を払わなくてはいけなくなるんですね。
国や自治体などは土地をそのままにせず、住宅などに利用するように税制度を使って誘導しているのです。
また固定資産税だけでなく、所有している土地や建物が市街化区域に指定されている地区にある場合は都市計画税も課税されます。
つまりこの税金分ぐらいだけでも、土地の活用で儲けを出さないと、不動産を所有しているだけで税金がかかってしまうのでマイナスになってしまうということなんですね。
空き地レンタルのメリット
ではまず空き地をレンタルするメリットについて考えていきましょう。
土地活用にはいろいろな方法がありますが空き地というのは最も簡単な賃貸の方法です。
- 初期費用がほぼかからない
- 電気やガス水道などの住環境を整える必要がない
- 必要であれば空き地をレンタルした人が勝手に建物を建ててくれる
- 土地が経年劣化することはないので維持費用もかからない
- 空き地の状態によってはそのままレンタルすることができる
これらが空き地のレンタルのメリットとして挙げられます。
アパートやマンションの賃貸で一番ネックになってくるのは、維持費の部分だと思います。
特に築20年以降は大規模修繕が必要になってきたりするケースがありますので、思わぬ出費が重なることがあります。
それに対し、空き地のレンタルであれば、放っておいて土地が使えなくなるということはありません。
空き地を借りている人が建物を上に建てた場合でも、その建物の管理をする必要はありませんから無駄な出費もないのです。
土地だけを貸し出す場合はトラブルも少ないと言えるでしょう。
関連記事：更地と宅地の違いって何？空き家は解体すると損する？
空き地レンタルのデメリット
次に空き地をレンタルするデメリットについても解説しておこうと思います。
まず一番のデメリットとして挙げられるのが空き地、つまり土地のみの貸出の場合は賃料が安くなると言う点です。
維持費などがかからないぶん土地のみを貸し出す場合はレンタル料も安くなります。
では坪単価が高い土地ではどうかと言うと、この場合は固定資産税も高くなるのでそこまで利益が出ないものです。
やはり土地だけとなるとなかなか大きな利益を出すのは難しいです。
またもう一つに借主が見つかるまで時間がかかるというのがあります。
基本的に空き地を借りたいという需要は多いものではないので、どうしても借主が決まるまで時間がかかってしまうものです。
ただし借主が見つかってもし建物を建てることになれば、建物を建ててアパートやマンションなどを運用していくよりは確実に長いスパンで賃貸することができるでしょう。
借家法と借地借家法の違い
平成4年8月に借地借家法が施行され、それまでの借家法と比べて土地の貸し出しがより安心して行うことができるようになりました。
空き地のレンタルを考えている場合はこの借家法と借地借家法の違いや借地借家法の制度も少し把握しておいた方が良いかもしれません。
以前の借家法では建物の種類によって借地権の存続期間を定める場合の期間が異なっていました。
契約で期間を定めない場合は借地権の存続期間の最短期間が建物の種類によって決まります。
しかし借地借家法では建物の種類による借地権の存続期間の区別がなくなりました。
また契約の更新がある普通借地権と更新がない定期借地権も分けられています。
借地期間が終了した時には借主が建物を取り壊し更地に戻した上で土地を返還するように定めることもできます。
以前の以前の借家法ではどちらかというと借主の方を守る性格が強かったですが、借地借家法の方では目的に応じて制度を選択することができるようになっています。
それぞれの制度を理解した上で、目的に合致するような制度を選択するようにしましょう。
関連記事：賃貸で土地を貸す時の相場の調べ方