中古物件、中でも特に築古物件を購入する時は雨漏りをしていないかどうかということをしっかりと見極める必要があります。
雨漏りの修繕はかなり高額になってしまうことが多いので、収益物件として購入した物件なのに思わぬ修繕費がかかってしまい、思ったように収益を上げることができない、という事態にも陥ってしまいがちです。
今回は物件を購入する時にどういったゲームをチェックすれば雨漏りしている物件を購入するリスクを減らすことができるのか、ということについて解決していきたいと思います。
雨漏り物件を購入してしまった時
雨漏り物件を実際に購入してしまった時はどのような対応になるのでしょうか？
基本的には物件の売主が修繕費用を負担するのですが、場合によっては買主が修繕費用を負担しなくてはいけないこともあります。
物件の売買においては売主側に瑕疵担保（かしたんぽ）責任という責任が課せられます。
2020年4月からの民法改正によってこの瑕疵担保責任は契約不適合責任という名目に変わっています。
内容としては、売買契約の内容に書かれているものと実際に引き渡されたものが合致しない場合に売主が責任負担を負うという内容になります。
簡単に言えば買ったものが思ったものと違った時は売主が責任をもって修繕費用を負担してくれたり返品することができるということです。
契約書の中に雨漏りに関する情報が書かれていなかったのに、いざ物件を購入してみたら雨漏りしていたという場合は売主責任になるので修繕費用を負担してもらえたり、売買契約そのものをなかったことにすることができます。
ただしこの契約不適合責任を免責することもできます。
相当な築古物件の場合は契約不適合責任を免責とする特約付の売買契約にすることも少なくなく、そういった場合は売主に責任を追及することができません。
修繕する場合その修繕費用は買主の負担となります。
契約不適合責任を問うことができる場合でも修繕費を請求したりするのは手間だとは思いますので、できれば物件を購入する前に雨漏りしているかどうかということをしっかりしておいた方が良いでしょう。
関連記事：瑕疵担保責任の民法改正で不動産経営はどんな影響を受ける？契約不適合責任とは？
雨漏りチェックポイント
では実際に物件を見る時にどのようなポイントに注目してみれば雨漏りのリスクを減らせるのかということについて解説していきます。
天井のシミ
物件を内見した時に天井にシミがないかどうかということをチェックしてみましょう。
天井に大きなシミがある場合は雨漏りしている物件の可能性が高いです。
現場は雨漏りしていなくても既に水が染み出してきているということですのでこれから守りしてくる危険性もあります。
なかなか物件を見ている時は上を見上げるという意識をもつのは難しいかもしれません。
どうしても自然に目に入ってくる部分ではないですからね。
だからこそしっかりとチェックしておくべきポイントだと言えます。
外壁修繕履歴
外壁塗装などの修繕は足場を組んだりする必要があるのでかなり修繕費が高くついてしまいます。
数百万円の修繕費がかかることを覚悟しておかなくてはいけません。
だからこそ外壁の修繕を最後に行ったのはいつなのかということを調べておくべきです。
外壁の修繕を細かくやっていないとどうしてもコーキングに傷が付いてしまったりしてそこから雨漏りが発生してしまう可能性が高くなります。
外壁の傷み具合を見るときは壁を触ってみて、チョーキングと呼ばれる白い粉のようなものが手につくかどうかを見てみると良いです。
つなぎ目のコーキング
窓の下やバルコニーと外壁のつなぎ目などのコーキング剤が剥がれてしまってそこから雨が侵入するということもよくあることです。
外から見た時につなぎ目がひび割れていないかといったところもチェックしてみてください。
コーキングの劣化具合が雨漏りの危険信号を教えてくれます。
排水溝のチェック
屋上やバルコニーなどにある排水溝が砂埃や枯葉などでふさがっていないか、防水工事はされているかというところも見るべきです。
排水溝からしっかりと水が流れていかないせいで水がたまってしまい雨漏りの原因となることがあります。
軒が出ていない建物
軒が出ていない建物が増えているのですが、こういったタイプの建物は屋根と外壁のつなぎ目が直接雨風にさらされることになりますので水が入るリスクが高くなります。
また屋上に太陽光パネルをつけたりしている物件の場合は防水処理をしっかりとしていない場合、雨漏りの原因になります。
工事の内容などをしっかり見て防水工事がされているかどうかということもチェックすると良いでしょう。
関連記事：中古物件を購入する時に確認したい水道管まわりのチェック事項
雨漏りを条件に価格交渉という手も
物件を購入する前に雨漏りについて気づいた場合は、雨漏りしているということを条件に価格交渉をするという手もあります。
雨漏りの修繕はかなり修繕費用が高くつきますが、それと同じくらいもしくはそれ以上に物件価格を安くすることができれば収益物件としては機能を果たしてくれるでしょう。
もちろん永続的に雨漏りしてしまうような物件の場合は難しいですが、一回の修繕である程度雨漏りを直すことができるのであればそういったやり方もできると思います。
特に売り急いでいる売主の場合や修繕の費用などについて詳しくない売主の場合、交渉して物件を安く購入するというのも視野に入れてみて良いのではないでしょうか。
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