アパート経営をするにあたってオーナーが気にしなくてはいけないのは、アパートの設備についてだと思います。
どれぐらいの設備があるかによって、家賃設定をどれぐらいにするのかということも左右されますし
それによって入居率も大きく変わってくるでしょう。
今回はその設備の中でもエアコンについて解説していきたいと思います。
エアコン付き物件の方が入居率は良い
エアコン付き物件の方が入居率が良いのかどうかという、よくある疑問についてですが
もちろんエアコン付き物件の方が入居率は高くなります。
家賃が2000円から3000円違うだけでエアコンがついてくるのであれば、高くてもいいからエアコンがついている部屋の方が良いという選択をする入居者も多いです。
もちろんその土地にも左右されるでしょう。
夏は暑くなりやすい地域だったり、冬に寒くなりやすい地域だったりする場合はエアコンがついているのが当たり前という地域もあります。
類似物件にエアコンがついているかどうかということもチェックしておくと良いでしょう。
さらに最近はほとんどの入居者がインターネットで物件を検索します。
インターネットで物件を検索するときに絞り込み条件をつけて物件を探すことが多いですが、
その条件の中にエアコンの項目があるのが一般的です。
つまり多くの入居者が、エアコンの項目を選択して物件を絞り込むわけですから
エアコンが設置されていないだけで、内見の候補にすら上がらなくなってしまう、ということも十分にあり得るわけです。
こういった事態を避けるためにもやはりエアコンの設置は必須だと言えるのではないでしょうか。
確かに1台設置するにあたっても設置費用込みでかなり安く抑えても5万円ほどになってしまうのがエアコンです。
かなり高い設備だとは思いますが、入居者がいないことには家賃収入を得られませんので
先行投資だと思ってエアコンを設置することを検討してみた方が良いと思います。
エアコンの修繕費は誰持ち？
エアコン設置した場合の修繕費ですが、その設備が元々あったものなのかそれとも入居者自らが設置したものなのかによって修繕費を誰が持つのが変わってきます。
もし物件の設備としてエアコンがつけられているのであれば、民法606条1項「賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」という決まりがあり
設備に対しての修繕はオーナーが行わなくてはいけません。
しかし入居者側でエアコンをつけたのであれば、その修繕は入居者が自ら行なわなくてはいけないものになります。
ちなみに残置物と言って、前の入居者が設置したエアコンに関しても物件の設備ではありませんので
故障した場合は入居者負担で修繕を行ってもらうのが一般的です。
この旨は賃貸借契約書にきちんと明記をしておく必要があります。
一つの部屋に複数のエアコンがある場合は、どのエアコンが残置物扱いでどのエアコンが設置扱いなのか、ということまでしっかりと賃貸借契約書に明記しておきましょう。
また簡単な修理であれば「小規模修繕」といって、入居者が負担する修繕になる場合もあります。
例えば切れた電球を変えるなどは小規模修繕に含まれるもので、賃貸借契約の際に特約事項として定めるものでありますが
入居者とオーナー、双方にとってスムーズな賃貸借契約を維持するために取り入れられている事項になります。
簡単な修理であれば入居者負担ということにすることもできるでしょう。
ちなみに入居者側の故意過失によって修繕が必要になった場合はもちろん入居者負担での修繕になります。
何か物をぶつけてしまってエアコンが壊れてしまったり、水漏れを放置したことによってエアコンだけでなく壁なども劣化してしまっている場合などは修繕費用は入居者持ちになるんですね。
何かしらの異常を入居者が感じた時はそれを速やかにオーナーもしくは管理会社に報告する義務がありますが
それを怠ってしまったがために劣化などが激しくなる場合もあります。
そういった場合も修繕は入居者負担となります。
関連記事：賃貸住宅でエアコンが故障した場合、費用負担は誰がする？
エアコンのリースはどうか？
中にはエアコンのリースという手もあります。
特にガス会社などが新規契約を行った際にエアコンのリースもサービスで付けているというような内容の事が多いですが
エアコンのリースの場合はリース料金を払う代わりに、修繕などをする必要もありませんし設置費用もかかりませんので
こちらの方がリーズナブルだと考えるオーナーもいます。
ただし難しいポイントがひとつあります。
その物件を売却する時にリースの契約をどうするかということが問題になってくる場合があるんですね。
その契約を引き継ぐのかどうか。
契約を途中で終わらせてしまって違約金などを払わなくてはいけないというケースもあります。
そういった面倒な部分もあるので、物件の売却も視野に入れている場合はエアコンのリースは向かないかもしれません。
自分の物件にエアコンの設置が必要かどうかということは周辺の物件と比べて考えてみても良いと思います。
周りの物件がエアコンがついていないから自分の物件もエアコンをつけなくていいだろう、ではなく逆にエアコンをつけることによって周りの物件と差別化することができるという場合もあります。
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