不動産投資と言えばやはり多くのオーナーはアパートを一棟買いする、というのが目標です。
都心部だとワンルーム投資も多いですが、どちらかというとそれは「副業大家」という感じで、
「不動産でバリバリ儲けるぞ！」という投資家は一棟買いを狙うものなんですよね。
しかし一棟買いというのはそれなりにリスクも高く、失敗例もたくさんあります。
今回はアパート一棟買いの失敗パターンを詳しく見ていきたいと思います。
投資家がアパート一棟買いをする理由
リスクが少なく、初心者にも始めやすいワンルーム投資よりも、投資家にアパート一棟買いが人気な理由は、やはり投資規模が大きい方が収益が大きくなるからです。
例えば都内でも中古のワンルームであれば2000万円前後で良い立地のマンションが買えると思いますが、
東京だと利回りが5%前後。回収に20年ほどかかります。
利回りが5%ということは年間で見ると100万円ほどの家賃収入ということですよね。
それに対して地方の中古アパートを一棟買いすると、利回りが20%、なんていうものも結構あるわけです。
例えば3000万円で中古アパートを購入したとして、利回りが20%なら年間に600万円の家賃収入、といこうことになります。
これは東京と地方で比べていて利回りが全然違うので少し比較が難しいですが、
例えば3000万円の一棟アパートが利回り5%だったとしても年間の家賃収入は150万円。
まぁ当たり前の話といえばそうなのですが、投資規模が大きければ大きいほど、利回りは同じでも年間の収入は大きくなる、ということです。
だからこそ、一棟買いの方が投資規模が大きくなるので、しっかり不動産投資をしたい、という投資家からは一棟買いの方が人気が高くなるわけです。
関連記事：地方の戸建てに投資することから始めてみるってどう？
アパート一棟買いの失敗パターン
近くにある大学キャンパスなどが潰れてしまった
地方のアパートなんかではよく見るパターンですが、入居を近くの大学キャンパスなどに頼りすぎているパターンです。
入居者属性が偏ってしまうようなアパートというのは、もしその要因がなくなってしまった時に空室率が途端に上がりますし、価値もぐっと下がってしまいます。
実は大学のキャンパスも潰れることってあるんですよね。これは実際にあった例なんです。
できればその大学がこれからどうなるかだとか、地域の不動産の方にも意見を聞きたいところです。
利回りだけで物件を買ってしまう
物件を選ぶ上で確かに利回りというのは一つのわかりやすい指標になります。
しかしこれだけで物件を選んでしまうと、意外と入居付けが難しくてなかなかお部屋が埋まらなかったりするものです。
気づいていなかったけれど近くに嫌悪施設があった、だとか、水漏れがあってお部屋がどうしても傷みやすく退去が続く、だとか。
利回りが高いからといって飛びつきすぎないのがポイントです。
出口を考えていない
不動産は売却まで終わって初めて投資が完結します。買うだけのことを考えていては、売却段階になって必ず困ります。
何年所有していくらくらいで売ろうか、その値段でその時に売却できそうか、ということを考えて物件を購入するようにしましょう。
それができないと、売れない物件をずっと抱え続けることになります。
管理会社に任せきり
物件を購入したらあとは管理会社に任せておけば入居付けもうまくいくだろう、という考え方の方います。
ただそれで満室になるのはよほど立地の良い人気の物件だけでしょう。
どうやったら満室になるか、お部屋の紹介の仕方はベストなのか？クロスを変えてみたり、内見にきてくれた方へ、ホカロンやポップアップを用意してみたり。
できることは沢山あります。
たくさんの不動産を抱えている投資家はそういった努力を惜しまずやっている印象ですね。
関連記事：オーナーが今すぐできる空室対策！入居者は何を求めてる？
騙されてしまう
例えば物件購入時は満室だったのに、物件の引渡し後にごっそりと入居者が解約する、ということがあります。
これは売主の親戚や友人を住まわせて、満室経営に見せかけて物件を高値で売る方法です。
詐欺まがいのことですが、これが違法だとする法律もなく、実はこういったケースはよく起こっています。
実地調査では本当にそこに入居者が住んでいるか、ということもポストや電気メーターなどを見て確認していますね。
さらに不動産業者にすすめられるままサブリース契約などを契約してしまう、という失敗例もよく聞きます。
サブリース契約をしてしまったあとでサブリース会社が潰れてしまったり、サブリース会社の意向で家賃設定が変えられてしまって収益が落ちたり、とあまりいいことがありません。
しっかりと不動産投資で収益を出していきたいのであれば、それなりに不動産業のことは勉強する必要がありますし、
うまく経営をされている投資家さんを見ていると、不動産投資は決して不労所得ではないな、と感じます笑