アパート経営などの不動産投資を行っている投資家は家賃保証会社を利用している方が多いと思います。
響きは似ていますがサブリースとは全く違うものです。
入居者が払うことができなくなった家賃を立て替えてくれる会社で、家賃滞納保証会社と呼ばれることもあります。
通常家賃保証会社は仲介や管理の会社を代理店としていて、それらの会社が新規契約を獲得することができたらいくらかのキックバックを支払うことで家賃保証件数を拡大させています。
そのためオーナーが直接保障会社を選ぶという機会はあまりなく、基本的には仲介会社や管理会社が特定の保証会社を紹介する形となっています。
しかし家賃保証会社によって提供するサービスは異なりますし、保証会社が倒産することもあります。
いくつかの家賃保証会社を仲介会社や管理会社が提案してきてその中から選ぶというケースもありますので
保証会社をどのような基準で選んだら良いのかということについて解説していきたいと思います。
家賃保証会社とは
まずは家賃保証会社がどのような仕組みで成り立っているのかということについてです。
家賃保証会社は入居者と契約をするので、オーナーが直接家賃保証会社と契約することはありません。
入居者から家賃が振り込まれなかったときに、家賃保証会社が家賃を立て替えて支払ってくれるようになっています。
そして家賃保証会社は入居者に督促など行い、家賃を回収する、という流れになります。
保証内容は家賃保証会社によりますが、中には原状回復費や残地物の撤去費用を保証しているケースもあります。
保証の仕方としては
- 報告型
- 集金代行型
の2パターンがあります。
報告型は入居者が家賃を滞納した時にオーナーが家賃保証会社に家賃を滞納されていることを報告し、家賃保証会社が立て替えをして支払ってくれる（代位弁済）タイプのもの。
集金代行型では滞納するしないにかかわらず、家賃保証会社の方で一括で立て替えを行ってくれます。
入居者が支払う家賃の回収から行ってくれる、ということですね。
関連記事：サブリース（家賃保証制度）のメリットデメリットを解説
家賃保証会社も倒産する
家賃保証会社も会社ですから、倒産してしまうことがあります。
家賃を保証してもらうために入ったのに家賃保証会社が倒産してしまっては元も子もない気もしますよね。
先ほど家賃保証会社には2つの種類があるとお話しました。
主な違いは回収方法の違いですが、家賃保証会社が倒産した時に、オーナーへの影響が大きく変わって来ます。
報告型の場合は家賃保証会社が倒産してしまってもオーナーに大きな影響はあまりありません。
入居者が家賃を払ってくれているうちは関係ないですからね。
ただ集金代行型の場合は入居者の支払いがあるなしにかかわらず集金作業を家賃保証会社が行っているので、家賃保証会社が倒産してしまうと家賃の振り込みもなくなってしまいます。
家賃保証会社が倒産していることを知らずに入居者が家賃保証会社に家賃を入金してしまうとそれもオーナーが回収することができなくなってしまいます。
所有している戸数が少なければ対応することも可能かもしれませんが、100室を超えるお部屋を管理しているオーナーもいますよね。
そういった場合は集金代行型だとリスクが高いように思います。
これからしばらくは新型コロナウイルスの影響で倒産していく会社も多くなると思います。
入居者の家賃滞納による代位弁済も増えるでしょう。
この代位弁済が遅延するようになってくると、その家賃保証会社は経営が苦しくなってきていると言っていいと思います。
家賃保証会社の選び方にも細心の注意が必要になりますね。
関連記事：家賃滞納をして夜逃げされてしまったら住民票で追跡できる？
家賃保証会社の乗り換え
もし家賃保証会社が倒産してしまったり、倒産の予兆があって乗り換えを検討している、という場合は
家賃保証会社を乗り換えるにも1ヶ月〜3ヶ月ほど時間がかかることに留意しておきましょう。
新しい家賃保証会社に乗り換える場合は、新しく入居者の個別審査が必要になります。
さらに保証料も新たに必要になるので、それなりに時間はかかってしまうんですね。
なるべく信頼できる家賃保証会社を最初から選ぶことが大事ですが、その一つの目安として「家賃債務保証業者登録制度」というものがあります。
これは国土交通省が創設した保証会社向けの任意の登録制度です。
登録基準としては
- 純資産額が1000万円以上であること
- 反社会勢力の関与がないこと
などを挙げています。
ここに登録されている家賃保証会社は倒産しない、というわけではありませんが、一つの目安にしておくと良いのかと思います。
登録業者は国土交通省の登録家賃債務保証業者一覧で見ることができます。
基本的には管理会社がいつも使っている家賃保証会社というものがあると思うので、そこでお願いする形になるかとは思いますが
いくつか選択肢がある場合はどのような保証会社があるのか、しっかり調べておくと良いでしょう。