賃貸経営を行っているとADという言葉と接する機会があると思います。
不動産投資においてこのADというのはどのような意味を指すのでしょうか？
AD（不動産広告料）とは
ADとは不動産広告料のことを指します。
広告という意味である英語の「advertisement」の略称です。
体裁としては入居者募集を行う際にかかってくる費用に対して払う金額を広告料という風に呼んでいるんですね。
仲介手数料では補いきれないような特別な広告などを行った場合にかかる費用ということになっています。
基本的にオーナーが入居付けをしてくれる業者に対して支払うお金です。
実際のところは特別な広告を行った時に支払うというよりも、インセンティブのような扱いになっており、
入居者募集に力を入れてもらうためにつけることが多いです。
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ADと仲介手数料の違い
法律で仲介業者が受け取ることができる仲介手数料には上限が設定されています。
基本的に
- 大家：賃料の0.5ヶ月以内
- 借主：賃料の0.5ヶ月以内
となっており、承諾がある場合についてはいずれか一方から賃料の1ヶ月文を受け取ることもできるのですが
両者から受け取る仲介手数料の合計が賃料の1ヶ月分以内でなくてはならないと決まっています。
そのためそれ以上の金額を出す場合は広告料という形でオーナーが仲介業者に報酬を支払うようになっています。
関連記事：不動産の仲介手数料はいつ、誰が払うの？
ADの相場
国土交通省の宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買などに関して受けることができる報酬の額の第九において、
依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については仲介手数料とは別に受け取ってかまわないと定められています。
つまりADに関しては上限がなく、仲介業者とオーナーとの話し合いで金額が決められることになります。
一般的な相場に関しては家賃の1ヶ月から2ヶ月程度です。
舌の動きが少ない時期に少し多めにADを設定したり、地方エリアの物件の場合は入居づけが難しいのでやはりADを少し多めに設定するというようなことがあります。
都市部では安く郊外では高めの相場になっていることが多いです。
同じエリアの類似物件がどれぐらいのADを設定しているのかということも調査しておくと良いでしょう。
関連記事：不動産投資におけるエリアの選び方について
ADはどんな場合に有効なのか
ADを付けるのが当たり前のエリアの場合
エリアによってはADをつけるのが当たり前であるというようなエリアもあります。
賃貸ニーズが少ないエリアに関しては客付け業者になるべく空室を埋めてもらう努力をしてもらわなければいけません。
やはりADがついている物件の方が優先して紹介されるでしょう。
ライバル物件と差をつけるためにも、ADを多めにつけるのは有効な手段です。
なかなか入居が決まらない時
内見者があまりいない場合は、そもそも客付け業者が熱心になって紹介してくれていない物件という可能性があります。
ADを出すことによってまずは業者に物件を紹介してもらいやすくすることが大切です。
しかし、ADを付けてもなかなか入居が決まらない場合は物件自体に問題がある可能性が高いです。
- 家賃は高すぎないか
- 設備はきちんとしているか
- ライバル物件に劣るポイントはないか
など、賃貸の条件について再度見直しもしてみましょう。
担当者が力を入れてくれている時
客付けをしてくれている担当者がとても熱心に頑張ってくれている場合もADを少し多めにつけるということを検討して良いではないかと思います。
しっかりやってくれているのであればADを多めに払う必要はないと考える人もいるかもしれませんが、
頑張ってやればきちんと報酬を払ってくれるオーナーだと認識してもらえれば、今後もその人が頑張って入居者募集をしてくれると思います。
不動産業者とのコミュニケーションは賃貸経営していく上でとても大切なことです。
感謝の気持ちとして、またそれも投資と考えてADを少し多めに払うのも良いでしょう。
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ADを出す場合
ADを出す場合はAD付きの物件であることを仲介業者に知ってもらわなくてはいけません。
賃貸の募集図面（マイソク）にAD付き物件であることをきちんと記載しアピールをします。
「AD100」と書くと「ADとして家賃一ヶ月分を支払います」という意味になります。
AD200の場合は家賃2ヶ月分、AD300の場合は家賃3ヶ月分となります。
また客づけを行ってくれる業者の方から「広告料を増やしてもらえませんか？」というような交渉が入る場合もあります。
「今月中に成約を決めることができたら広告料を2ヶ月分にします」というような条件などを提示して交渉を進めていくのも良いでしょう。
ADをつけなかった場合どれぐらいその部屋が空室になってしまうかということを想定して、その空室による損失分よりもADの方が安く済むと思うのであればADをつけてしまった方が良いでしょう。
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