不動産投資を行なっていて管理を管理会社にお任せしている場合は、その管理会社、もしくは仲介業者が入居付けを行なってくれます。
入居が決まったら「やった〜！」という気持ちで、担当の方からもご連絡をいただいた時に喜んで、「ありがとうございます！」と言うでしょう。
できればそれだけで終わりにしないで、その後担当者の方にヒアリングを行ったり、しっかりと御礼を伝えるということが大切です。
今回は入居付けしてくれた業者の担当者の方にどのようなヒアリングを行っているのか、ということを中心に解説してみたいと思います。
自分と自分の物件を覚えてもらうことが大切
管理の担当の方や仲介業者の方に自分と自分の物件を覚えてもらう、ということはとても大切なことです。
管理の方も仲介の方も、一人で本当にたくさんの物件を担当しています。
ぜひお話しする機会があれば、どれくらいの物件数を担当しているのか聞いてみてください。
それに対して、入居希望の方がきた時に最初に提案する物件の数は3つ、多くても5つくらいでしょう。
その提案の中に入るためにはやはり、「熱心に頑張っているオーナー」である必要があると思います。
実際、「物件自体はあまりおすすめできるものではないけど、オーナーがとても熱心に頑張っているから、優先的に紹介しよう」と管理の方が頑張っている、という例もありました。
結局のところ管理や仲介も人が行なっていますので、好き嫌いもありますし、感情で動く部分もあるはずなのです。
それは自分が仕事をしていても感じることですよね。
いい人だな、と感じたらその人になるべく利益が出るように動きたくなるのが人間というものです。
媚びを売れということではありませんが、管理会社や仲介会社とは良い関係性を築いておくことに越したことはありません。
管理会社には繁忙期前にご挨拶
不動産の繁忙期は新年度が始まる4月と、異動などが多くなる9月です。
この1〜2ヶ月前くらいからお部屋探しをする人が増えてくるので、イメージとしては2〜3ヶ月前くらいが繁忙期前。
この時期になるべく管理会社ご挨拶に行くようにしています。
地方で物件を多く持っているので、その地域に行ったら3つほど管理会社を回るような感じですね。
それぞれの会社に菓子折りを持ってご挨拶に行き、空室があれば空室への問い合わせ状況や、最近のお客様の動向などをヒアリングします。
繁忙期の前であれば忙しい時ではないので訪問も邪魔にはなりませんし、繁忙期直前にコミュニケーションをとっておくことで、提案してもらえる可能性が高くなるでしょう。
担当者へのヒアリング、何を聞く？
内見を担当してくれた方に、できれば色々ヒアリングすることをおすすめします。
これは空室が続いていて、内見はあるのになかなか入居が決まらない、という時も同様ではありますが、
入居が決まった後のヒアリングも重要です。
入居者の決定打を聞く
なぜ入居者の方が自分の物件に決めてくれたのか、ということはぜひ聞いておきたいところです。
もしその後そのお部屋が空室になってしまっても、そのお部屋のアピールポイントがどこなのか、ということを把握できていれば、それを全面的に打ち出していくことができるでしょう。
さらには、自分的には「もう少しここをリフォームした方がいいかな？」と思っていても、
入居者からすると「ここが気に入った！」という場合があります。
その場合は余計なリフォームをしなくて良い、ということになるわけです。
できるだけ出費は抑えたいですから、無駄にリフォーム費用をかけてしまわないためにも、どこを気に入ってもらえたのか、ということはぜひ聞いておきたいポイントです。
適正家賃かどうか？
物件がすぐに決まる、ということはとても良いことです。
しかし裏を返せば、もうすこし高い家賃設定でも決まった可能性があるのではないか？とも考えられます。
募集を出して一週間など、本当にすぐに決まってしまう物件に関しては、本当にその家賃設定が正しいのかどうか、ということを考えてみる余地があるでしょう。
もちろん半年や1年など長期で物件が空いてしまったら困りますが、できれば適正価格ギリギリのところまで引き上げたいのが家賃。
入居者の温度感を知っているのは内見を担当してくださった担当者の方だけですから、その方にぜひヒアリングして、「もう少し家賃を上げられそうだったかどうか？」は確認した方が良いでしょう。
次回の募集時の参考にもなります。
ネガティブ意見も聞いておく
ヒアリングの際はぜひネガティブな意見も聞いておきましょう。
- 「ここが気に入らないけど、それ以外は良い」
- 「ここはもう少しこうだったらいいけど、ここが気に入ったらから目を瞑ろう」
といった内見者の意見は大変参考になります。
改善できるポイントを見つけ出すきっかけにもなりますので、
「内見時にこういうところは嫌だった、みたいなことは言ってませんでしたか？」とぜひ聞いてみてください。
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