先日都内の高級住宅エリアに中古のワンルームマンションを購入しました。
マンションを購入するにあたって都内の中古ワンルームをたくさん見たのですが、購入の決め手とするために見ていたポイントについて解説していきたいと思います。
立地
まずは立地です。
今回は中古のワンルームマンションを購入するにあたって高級住宅街に限定して物件を探しました。
これまで地方物件を多く購入してきたので、都心の物件の利回りを見ると大きな差があってびっくりします。
地方だと利回り20%台というようなこともよくあるのに対して、都心の物件だと5%あればいいくらいでしょう。
もちろんこれは表面利回りですが、表面利回りで5%くらいしかないのであればやはり空室には悩みたくないですよね。
そこで「10年経っても賃貸需要が落ちないエリア」を意識して物件を探しました。
高級住宅街の中でも駅近の物件のみに絞り込んで探していきます。
「ここなら入居者が退去してしまってもすぐに次の入居者を見つけることができるだろう」と思えるりっちのワンルームマンションを購入しました。
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価格と利回り
利回りはどうしても都心のワンルームマンションだと5%代で良い方というくらいです。
今回は指値交渉も頑張って6%台にすることができました。
エリアで同じような間取りの類似物件をいくつか見ていると「少し価格が高めに設定されているな」「これは安いな」というように見極めることが出来るようになっていきます。
相当多くの物件をネット上で見ましたし、実際に足を運んだ物件もいくつもありました。
どんなに条件が良くても価格が高すぎたら意味がありませんのでそこはシビアに見ていきます。
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売却理由
ある程度あたりがついて内見をした時に不動産仲介業者に聞いたことですが、売却理由についても知っておきたいと思いました。
というのも相場よりも価格が安めに設定されているような物件というのは何かしら条件が悪かったりすることがあるのです。
逆に相続の問題だとか現金を早く欲しがっている売主さんとかだと、価格が安く設定されているのにも頷けます。
今回購入した中古ワンルームマンションは、セカンドハウスとして利用していたお部屋だったようですがあまり使わなくなったという理由でなるべく早く売却してしまいたいとのことでした。
売主さんが職業柄かなり忙しい生活をされているようで、なるべく早く手間をかけずに打ってしまいたいという感じだったようです。
そのため売主さんとは一度も顔を合わせずに物件を購入するような形になりました。
こういった理由の場合は価格が低くても問題ないかなと判断しました。
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外観でわかること
内見をする前の段階で不動産業者には連絡せずにたくさん外観だけ見に行きました。
物件を絞り込むために外観だけ見に行くというのはお勧めです。業者が入るとどうしても気を使ってしまいますし、色よいお返事をしなくてはいけない気がしてしまいますからね。
外観だけでも判断できることがたくさんあります。
例えばいくつか見に行った中古ワンルームマンションの中の一つは階段も上ってみるとすごく建物が傾いているということがわかりました。
よくよく見てみると建物が傾いているせいで外壁が剥がれてしまっているような場所もあったのです。
築年数だけではわからないこういったポイントもあります。
後はゴミ捨て場も見ました。
管理組合がしっかりしていて管理が行き届いているとゴミ捨て場も綺麗に整頓されているのですが、管理が杜撰だとゴミ捨て場も汚くなります。
治安も悪くなりますし、ゴミ捨て場が汚いというのはあまり良い印象は受けません。
入居付けをする時に建物の雰囲気を見る人は多いですから、イメージがあまり良くない物件は入居付けも難しくなると考えた方が良いでしょう。
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内見で見たポイント
内見で見たのは主に入居するまでにどれぐらいのリフォーム費用がかかるかというところです。
水回りを綺麗にしたりフローリングを張り替えたり、クロスを張り替えたりといったところですね。
今回のワンルームマンションには洗濯機置き場もなかったのでそれを新設するためにどれくらい費用がかかるかなということも考えなくてはいけませんでした。
物件価格と利回りだけでなく最初に修繕費用がどれくらいかかるかということも考えた方が良いです。
想定家賃を踏まえた上で計算してなんとなくの実質利回りも把握しておけるからです。
実際にリフォームの見積もりで返ってきた内容も記事にしていますので参考にしてみてください。
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しっかり選べばワンルーム投資も悪くない
地方の物件を多く取り扱ってきたので利回りだけ見ると都心の物件というのは魅力が薄れるように感じます。
ただしっかり立地を選べばワンルームの場合は管理の手間も少ないですし、靴の心配も少ないでしょう。
利回りが少なくても安定して入る固定収入にすることができそうです。
また自分の生活圏の近くに物件を持つことによって、何かあった時にすぐに物件に駆けつけることができるという安心感もあります。
しっかりと見定めて購入するのであれば都心の中古ワンルームマンションの購入も悪くないのではないでしょうか。
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