駐車場経営を始めてみたいけど、土地がない、という人は
これから土地を購入してから駐車場経営をすることを検討していると思います。
駐車場経営を検討している人へ、
土地の購入について解説していきたいと思います。
駐車場経営は儲かるのか
不動産投資の中で言うと、駐車場経営というのはリスクの低い投資方法ではありますが
その分、なかなか利益を上げにくい経営の仕方でもあると言えます。
立体駐車場などの規模の大きい駐車場経営の場合は話も少し変わってきますが
土地を軽く整備するだけでも始めることができる駐車場経営は、その後その土地を他の用途に変えることも簡単ですし、
環境を整えるのにもそこまでコストがかかりませんので、かなりリスクが低く、簡単に始めることができる不動産投資方法なんですね。
リスクは低いですが利益率が低く、
土地は持っているだけで固定資産税、都市計画税が発生するので、場合によってはマイナスになってしまうこともあります。
しかも賃貸経営なら「住宅用地」となるので固定資産税や都市計画税の優遇がありますが、駐車場の場合はそれがまるまるかかってきてしまいます。
どの土地で駐車場経営を始めるのか、というのが一番利益を左右する要因となるでしょう。
関連記事：不動産投資が儲かる仕組み
駐車場経営のための土地購入
土地がない状態で駐車場経営を始める場合、
- 自己資金で土地を購入する
- ローンを組んで土地を購入する
という二つのパターンがあると思います。
基本的には土地がないところから土地を購入して駐車場経営をやっても利益がでにくいことが多いですが
土地を購入して駐車場経営をするケースもありますので
それぞれについて解説していきましょう。
自己資金での土地購入
自己資金で土地を購入して駐車場経営を始める場合、
現金を土地に換えることによって、相続税対策になる、というメリットがあります。
立体駐車場などの複雑な設備にしない限り
駐車場そのものには大きな修繕費がかかったりすることはあまりないですから
節税対策とちょっとした副収入、というくらいのイメージで駐車場経営を始めるのはアリかもしれません。
現金で1000万円を所有していた場合はその1000万円まるまるに対して相続税がかかってきてしまいますが
それを1000万円の土地に変えれば、土地にかかってくる相続税は相続評価額に相続税路線価というものが適用されるので
時価の80%相当となり、800万円分と見なされます。
相続対策をするならこの方法はとても有意義だと言えるでしょう。
もちろん、その土地の評価額が下がることのないように、きちんと土地の選定をすることが前提ですが。
ローンで土地を購入する場合
ローンを組んで土地を購入し駐車場経営をする場合は
金利が発生することになります。
元金を返済しながら金利も支払う必要があり、さらに元金返済は経費としては認められません。
利益に対しても税金がかかってきます。
利益がかなり少ない上に金利がかかってくることを考えると、土地がないところからローンを組んで土地を購入し駐車場経営を始める、
というのはあまりおすすめできません。
ローンを組んで不動産を購入するのであれば、小規模の中古アパートなどを購入してアパート経営を始める方が利益も出やすいです。
関連記事：アパート経営を1棟4戸から始めるメリット
土地購入からの駐車場経営のリスク
ローンを組む場合は金利や税金などの支出を上回る利益をあげることができるのか、慎重に考えていかないと
駐車場経営でマイナスになってしまうこともあります。
その土地に駐車場の需要があるかどうか、
周辺の駐車場の料金相場などもしっかりと調べて土地を購入しましょう。
利回りを考える場合も、稼働率を思っているよりも低めにして考えてみた方が良いと思います。
また、駐車場経営をするような土地というのは、土地の使い道に困るような土地でもあるので
売却しようとしてもなかなか買い手がつかない、というような状況になってしまうリスクもあります。
そういったこともしっかり念頭に置いておいた方が良いでしょう。
関連記事：収益物件の事業計画書を作る時のポイント
土地を購入する時の判断基準
では、駐車場経営をするための土地を購入する時に、
どのようなポイントを見て土地を購入すればいいのか、を紹介していきます。
なるべく安く土地を購入する
都心の土地や、建物を建てることができるようなしっかりした土地はもちろん土地の値段も高いですよね。
そういった土地よりも、小さすぎて建物を建てることができないような土地や、使い道に困るような土地だと
相場よりもかなり安く土地を購入することができます。
もちろん駐車場の需要がある場所じゃないとそもそも駐車場が埋まりませんから
需要を調べることは大事ですが、なるべく土地を安く手に入れられるように土地探しをしましょう。
車社会の地域で
東京都心だと車を持っている人は多くないですが
地方だとまだまだ「一家に一台必ず車がある」というところもあります。
そういった土地で賃貸経営をしながら、自分が扱っている賃貸物件には駐車場がないから、
といって、近くの土地で駐車場経営をするオーナーもいます。
こういったその地域の人たちの暮らしや行動フローを考えて駐車場経営をしていくことも大切です。
やはり車がメインの移動手段である土地で駐車場経営をした方が、需要は高いですよね。
めぼしい土地が見つかったら、土地一括査定サイトなどを利用して、土地の値段を調べてみるのも良いでしょう。