不動産投資をする時は不動産を購入するところから始めますが、
投資目線で考えた時にどんな物件が良いのか、色々考えるものですよね。
初心者
チェックするポイントがありすぎて、何を優先したら良いのやら…
人それぞれ、物件において重要視するポイントは違うものですが、
大事なポイントの中に「駅近」という条件があると思います。
人間の体感で「遠い」と感じてしまう徒歩分数は7分、という話が不動産業界でよく言われており、
7分の壁は実際あるものなんですよね。
最寄駅からの徒歩分数は何分以内が良いのか
マイナビが東京都内に在住の男女に実施したアンケートの『理想は最寄り駅から徒歩何分以内ですか？』という問いでは、
- 5分以内 36.7％
- 10分以内 23.9％
- 3分以内 15.1％
という結果が出ていました。
ここで5分以内と答えた人の意見には以下のようなものがあります。
- 『どこに出掛けるにも便利』
- 『雨でもあまり濡れなくて済む』
- 『徒歩5分以上かかると他の交通機関に頼りたくなる』
これに対して、10分以内と答えた人の意見には以下のようなものがあります。
- 『あまり駅からの距離が近いと家賃が高い』
- 『静かでごちゃごちゃしていないちょうどいい距離感』
7分の壁というのは実際に不動産の管理会社の方にもよく言われている分数で、
あまりに駅から遠かったり、交通手段が徒歩以外に選べない物件だと、
なかなか紹介しらい物件なんですよねぇ〜
と言われてしまったりします。
徒歩分数がどれほど重視されるか、地域差もある
先ほどご紹介したアンケートは東京都内に在住の方にとったアンケートです。
これが地方エリアになってくるとまた感覚も違いますよね。
地方だと車で移動が当たり前なので、駅近であるかどうか、ということよりも十分に駐車場があるかどうか、といったことの方が重視されることは多いです。
とはいえ、高齢者の場合は車移動ではなく徒歩移動ということもあるので、駅近な方がやはり人気。
そのエリアでは交通手段は何がメインなのか。
また物件はどういった人がメインターゲットなのか、というところから考えることも重要です。
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駅徒歩分数の数え方
ところで駅徒歩○分という表記について、
これはどのように決められているかご存知でしょうか？
人によって歩くスピードは異なりますし、お天気によっても違ったりもしますよね。
実は「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」というルールがあり、徒歩1分は80メートルと定められています。
徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること。この場合において、1分未満の端数が生じたときは、1分として算出すること。（規約より一部抜粋）
これを理解しておくと、徒歩分数の読み方も少し変わりますよね。
ただ徒歩分数に関してはGoogleマップで駅から物件までの経路案内を徒歩で出せば、徒歩分数が出てくるようになっています。
Googleマップで出てくる徒歩分数もおおむね1分=80mで設定されているようです。
ちなみにGoogleマップだと自転車での移動にかかる時間も出てくるので、これを活用してみるのもいいでしょう。
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駅近物件は価値が下がりにくい
投資目線で考えた時に駅近物件が良いのは、入居付けしやすいという点ももちろんあるのですが、
それによって、物件の価値が下がりにくい、という点にもあります。
何年その物件を持ち続けるか、ということにもよりますが、
いくら入居付けがうまくいって家賃収入を絶え間なく得られたとしても、
売却時に、購入時に比べてガクンと値段が落ちているような物件は利益を生まないのです。
どうしても目の前の収入に捉われてしまいがちですが、買う時には売る時のことを考えなくてはいけないのが不動産投資。
持っているだけでも経年劣化で不動産の価値は落ちていってしまうものですが、その価値の落ち方がなるべく緩やかな物件の方が、利益を出しやすいです。
価値の落ちにくい物件、という意味でも駅近物件はおすすめですね。
駅近物件のデメリット
個人的にはリスクを抑えて不動産投資をしたいのであれば、やはり駅近物件がおすすめです。
ですが、駅近物件にはいくつかデメリットがあります。
利回りが低くなりやすい
どうしても駅近であることにより、物件を購入する時の値段が高くなりがちです。
そうすると利回りは低くなりますよね。
なるべく割安で買える物件を探すしかないですが、駅近となると需要が高いため、価格は高くなりがちです。
競合が多い
入居付けがしやすいと言っても、それは他の物件も同じ。
駅近だからといって放っておけば入居が決まるわけではないので、競合物件のリサーチは欠かせません。
競合が動いたらすぐに動いていかないと、同条件の物件と並んだ時に見劣りする物件になってしまいます。
こういったデメリットもぜひ把握した上で、物件を選ぶヒントになったら幸いです。
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