不動産投資を行うとき、最初に行うのは物件選びですよね。
まだ不動産投資がどういったものなのか理解できていないうちから物件選びをするというのはとても大変なことです。
なぜならこの最初の一手である物件選びがその後の不動産投資の結果を大きく左右するからです。
物件選びでは「なるべく得する物件がいい」と漠然と思うかもしれませんが、
実は「どのような目的で不動産投資をするのか」によって物件びの基準は異なります。
株も同じですが投資にはそれぞれスタイルがあるのです。
自分がどのような目的で不動産投資をするのか、ということを明確にして物件選びをしていきましょう。
今回は目的別にどのような物件を選んだらよいのかということを解説していきたいと思います。
高収益を目指す
高収益を目的として不動産投資を行うのであれば
- 郊外や地方
- 築年数が古い
といった特徴を持つ物件を選ぶことをお勧めします。
高収益を目指すためには利回りが高い物件を選ぶ必要がありますが、郊外や地方の物件であればそもそも売買価格が安くなってくるので利回りが高いものが多いです。
ただしポイントとして空室リスクが高いというものが挙げられます。
どうしても都心を離れるとそれだけ空室リスクが高くなるので、設備や条件などを見てなるべく空室リスクの低そうな物件を選ぶようにしましょう。
また築年数の古い中古物件を選ぶ場合は修繕費がそれなりにかかってくる可能性があります。
これまでの修繕履歴なども確認し、どれぐらい修繕費用がかかってくるのかということはあらかじめシミュレーションしておいた方が良いでしょう。
表面利回りだけを見るのではなく実質利回りをなるべく具体的に計算できると良いと思います。
さらに中古物件になってくると売却をするのも難しくなるので、物件を購入する段階で何年その物件を保有するのか、
どれぐらいのタイミングで売却するのか、ということもあらかじめ考えておけると良いでしょう。
関連記事：築古アパートの6つの出口戦略
節税のための不動産投資
節税のために不動産投資を行うのであれば減価償却費をたくさん計上することができる物件が良いですよね。
つまり建物の割合が土地に比べて多い物件の方がお得です。
節税のためにタワーマンションを購入するのが良いという話が出るのはこういった理由からです。
最初は不動産投資のためでも最終的には自分が住むための住宅にしてしまうのもいいかもしれません。
関連記事：タワーマンション節税ができる仕組みとそのデメリットを解説
資産価値を維持するための不動産投資
資産価値を維持するために不動産を購入するのであれば
- 都心部の駅近物件
- 地形や接道の条件が良い
- 区分マンション
がおすすめです。
利回りが低くなってしまいますが、こういった条件の物件であれば空室リスクも低いですし安定した不動産投資を行うことができるでしょう。
ただし物件価格も高くなりますので自己資金が多めに必要な物件になってくると思います。
関連記事：不動産投資をする時の自己資金の目安ってどれくらい？
安定した副収入、年金代わり
安定した副収入を得るためには空室リスクはなるべく低い物件を選んだ方が良いです。
- 都心部の駅近物件
- 家賃が相場並み
といった条件の物件がおすすめです。
こういった物件は取得競争が激しいので物件数が少ないというデメリットはあります。
しかし安定した不動産投資を行うことができる種類の物件なので、老後の年金代わりと思って不動産投資をするのであればおすすめです。
関連記事：不動産投資で年金代わりに収益を！気をつけるポイントは？
キャピタルゲインを得たい
不動産を手早く売却してキャピタルゲイ、ンつまり売買益を得たいときは
- 空室が多く管理状況が悪い物件
- 設備や間取りが時代遅れ
- 路線価と売買価格が接近している
というような物件を選ぶと良いでしょう。
リノベーションなどの手間とコストがかかってきてしまいますが、こういった物件であればそれらの手間とコストを差し引いても売買益を得られる場合があります。
しかしこういったキャピタルゲインを得るための物件購入というのは、それなりに目利きの力が必要になります。
リノベーションのためにどれぐらいの資金が必要かと言った目測を誤ると、手間とコストがかかるだけではなくマイナスになってしまうこともあります。
不動産投資初心者には向かないやり方と言えるでしょう。
ただし最近は大きめの物件を買って民泊としてリノベーションし売却するというようなやり方も増えてきています。
ちょっとしたアイデアでキャピタルゲインを得やすい物件に様変わりさせてしまうこともできるのです。
関連記事：不動産をなるべく高く売るために民泊にして売却するという方法
今回は不動産投資をする場合、どのような物件の選び方をしたらよいのかということについて解説してみました。
目的によって不動産の選び方というのは大きく変わるものです。
まずは自分がどのような目的のために不動産投資をするのかということを明確にしていきましょう。