不動産投資をしようと思ったら、まずは収益物件の購入から始まるわけですが、どのような物件を購入すればいいのか、最初はわからないですよね。
今回は特に部屋数に着目して、どのような物件を買えばいいのかを考えていきたいと思います。
物件のタイプいろいろ
まずはどんなタイプの物件があるのかを把握していきましょう。
主にここでは、
- 1戸：戸建てor区分マンション
- 4戸〜6戸：小規模アパート
- 10戸〜：大規模アパート
に大別して解説していきたいと思います。
この不動産投資規模を考える時にまず大切なのは、自分がどれだけ不動産投資に時間と労力を割くことができるか、ということを考えて明確にしておくことです。
例えば、サラリーマンを続けながら、ちょっとした副業程度に不動産投資をしたい、という場合は、10戸以上の規模の大きいアパートに最初から手を出すのは無理があるでしょう。
部屋数が多くなればなるほど、それだけオーナーの手間も増えます。
あちらの部屋でトラブルがあって修繕をしたら、今度はこちらの部屋で…なんてことの繰り返しですからね。
逆に個人事業主の方だったり、リモートである程度働けている、という方であれば、最初から規模の大きい物件に挑戦してみるのも良いかもしれません。
まずは自分がどれくらい時間を捻出できるのか、ということを考えてみます。
一度紙に書き出してみるのも良いかもしれませんね。
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1戸：じっくりリスク低く投資できる戸建て物件or区分マンション
不動産投資初心者におすすめなのはやはり1戸からの投資です。
かける金額も少なく済みますので、リスクを抑えて投資を始めることができますし、1つのお部屋なら入居者も1人（あるいは1組）ですので、よっぽど困った入居者じゃない限り、トラブルも少ないでしょう。
都心の中古ワンルームマンションであれば2000万円程度から購入することができます。
私もついこの間1000万円台後半で、都心部駅徒歩1分の中古ワンルームも購入しました。
都心であれば需要も高いので、このお部屋に関しては購入後にリフォームを50万程度で行い、その後入居募集を行ったところすぐに入居が決まりました。やはり手間がかからない、というのはいいですね。
また、地方の中古戸建てなどであれば数十万円で購入することができる物件も多いです。
もちろん築古になってくるとリフォームもそれなりに費用がかかることがありますが、それでも200万円〜300万円程度の現金があれば、借入なしでも不動産投資を始めることも可能なんですよね。
どれくらいの金額を用意することができるか、借入をどれくらい行うか、ということも含めて検討してみると良いかもしれません
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4戸〜6戸:初心者にもおすすめの小規模アパート
4戸〜6戸程度のアパートは一番初心者でも始めやすい部屋数だと思います。
1戸の物件はリスクが低くという点においては始めやすいのですが、どうしてもお部屋が1戸しかなければ収益性は低くなってしまいます。
ある程度不動産投資でしっかり収益を出していきたい、
これからも不動産投資の規模を大きくしていきたい、と思っている方であれば、最初から4戸〜6戸の規模に挑戦してみても良いでしょう。
地方の木造中古アパートであれば1000万円〜2000万円程度でも見つけることができます。
ある程度のリスクを背負うことにはなりますが、収益性を考えるとこれくらいからのスタートも良さそうですよね。
一棟であれば、そこまでトラブル対応が大変、ということにはならないかなとも思います。
なるべく自分の馴染みのある土地で物件を探すこと。
できれば普段住んでいるところからすがに行ける範囲で考えた方が良いでしょう。
10戸〜:収益性重視の大規模アパート
収益性重視でいくなら10戸以上の大規模アパートに挑戦してみるのも手です。
これくらいの大規模な物件を購入する場合は、信頼のおける管理会社さんに管理を任せられるといいですね。
管理会社の対応が悪いと、どうしてもクレームから退去につながりやすくなります。
入居付けもいろいろと施策を考えていかないと、部屋数が多い物件は空室もまた多くなりやすいです。
空室が増えてくると精神的ストレスにも繋がりやすい、というのもありますね。
私の場合は2棟ものの大規模アパートを以前所有していましたが、これは浄化槽にトラブルがあった物件で、いつ水道が使えなくなるかわからない、とても危ない綱渡りをしなくてはいけない物件でした。
大規模物件だと修繕費もとんでもない金額になることが多いので、将来的にどんな修繕が必要になりそうか、ということもしっかり考える必要があります。
不動産投資初心者の方が最初からこの規模で投資をするのはなかなかハードルが高いと思いますが、
時間と労力をきちんとかけられるのであれば挑戦してみる価値はあるでしょう。
中古物件を探す時に見るべきポイントなどは別の記事に詳しくまとめておりますので、そちらもぜひ参考にしてみてください。
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