不動産投資は投資ですから、リスクも常に付きまといます。
それをうまくコントロールして収益を上げていかなくてはいけません。
中でも不動産投資の収入に影響してくる家賃収入にダイレクトに響いてくるのが空室リスクです。
空室が続けば家賃収入が減ってしまうので、毎月の収益が落ちてしまいます。
毎月のローン返済や管理費用、固定資産税などの支払いはありますから、毎月の収入がなくなってしまえば不動産投資がマイナスになってしまうでしょう。
特にサラリーマンが副業として不動産投資を行なっている場合なんかは
支出が続くとその費用を工面するのも大変です。
毎月のキャッシュフローを悪化させてしまう空室リスクはどのように回避したらいいのでしょうか？
大きく3つのポイントに分けて、空室リスク回避方法を解説したいと思います。
購入戦略を入念に練る
不動産投資は物件を購入する段階で結果が9割が決まる、と言われるほど
物件を選んで購入する、とういフェーズが一番重要です。
よく「不動産投資のことはあまりわからないから、とりあえず一つ物件を購入してみて、運用しながら知識を身につけていこう」という不動産投資初心者の方がいますが
これはとんでもないことで、購入する物件が知識もなく選ばれたものだとしたら、そこで失敗してしまうのは当たり前のことなんですね。
物件選びをする段階である程度不動産知識を身につけたり、学ぼうという姿勢がないと不動産投資は難しいのです。
なにせ物件選びがかなり結果に影響を及ぼすのですから。
空室リスクがどうしても付いて回る物件というのにはそれなりに理由があるものです。
それを見極めるために、色々な条件から物件を吟味し、選んでいかなくてはいけません。
大切なのは「もし自分がそこに住むことになったら…」という視点を持つことです。
実際「この地域で物件を購入しようかな」と思っている場所で、「もし自分がこの地域に引っ越すならどんな賃貸物件を選ぶのか」ということをシミュレーションしてみるのも良いでしょう。
- 家賃は高くないか
- 駅から遠くないか
- 周辺にコンビニエンスストアやスーパーなどの施設はあるか
- 普段使っている銀行は近くにあるか
- 夜になって雰囲気が変わり、治安が悪くなるようなことがないか
- 街灯の数は少なくないか
- 住むに当たってうるさい場所ではないか
こういったことを細かくチェックし、入居者の目線を持った上で物件を選んでみると良いでしょう。
実際に現地を歩いて調査することもとても大切です。
不動産管理会社をしっかり選定する
特に親の代から不動産投資を行なっている投資家の場合は、
ずっと同じ管理会社で不動産投資を行なっているケースが多いと思いますが、時代の流れや不動産業界のトレンドなどもありますので
今まで付き合ってきた管理会社が相性がいい、とは限りません。
担当者と自身との相性もあるでしょう。
どうしても空室が続いてしまう場合は管理会社を変更する、というのも一つの手段です。
もちろん管理会社を変えたからといって空室がとたんに埋まる、ということが起こる確証はないので
色々試してみて、成果が得られないときに考える手段として残しておいた方が良いと思います。
これから不動産投資を始めるのであれば、管理会社選びはとても重要です。
賃貸付け（入居者募集）に強い不動産会社を選び、広告宣伝費を多く支払うなどの工夫もした方が良いでしょう。
また、空室がどうしても続いてしまう場合はサブリースを利用する、という手もあります。
サブリースとは毎月一定の管理手数料を払うことで、管理会社に家賃保証をしてもらうサービスです。
もちろん管理手数料がかなり高くなりますので収益性は下がります。
ただ空室リスク回避になることは間違いありません。
不動産管理会社によってこのサブリースを行なっていない場合もありますので、そういったことも視野に入れて管理会社を選ぶと良いでしょう。
魅力的な物件にする
建物や設備を充実させることによって物件を魅力的なものにすることは空室リスクを避けるために大切なことです。
特に長く所有している物件の場合は、家賃相場が感覚とズレて言ってしまっている場合があります。
しばらく家賃を変えていない物件などがある場合は、最近の家賃相場を調べて、家賃設定を見直す、ということもしてみた方が良いでしょう。
他にも
- トイレにウォシュレットを設置する
- お風呂にテレビを設置する
- 外壁を塗り直す
- 敷金礼金を減らす
- カメラ付きのインターフォンを付ける
など、様々な改善方法があります。
内見にきてくれた入居検討者にもお部屋の印象が良く伝わるように工夫してみるのも良いかもしれませんね。
空室リスクを避けるためにできることは色々ありますので、常に考え続け
チャレンジしてみてください。
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