不動産投資は物件の立地で全てが決まるとも言われています。
それほど物件の立地条件というのは投資結果に大きく影響するんですね。
収益物件を購入する時にどのようなポイントを見ればいいのか、今回は立地条件の面から解説していきたいと思います。
駅からの距離・ルート
まず最寄り駅から物件までの距離が近ければ近いほど空室リスクを抑えることができます。
また条件が良ければそれだけ競合となる物件も排除することができるので駅からの距離が近いに越したことはないでしょう。
さらに駅からのルートに関しても注意が必要です。
特に女性の入居者の場合は帰宅時のルートを気にする方が多いです。
駅から近いかどうかということだけでなく夜に駅から物件まで歩いてみて危険ではないかということも見るべきポイントだと言えるでしょう。
物件を見に行くときは昼と夜、両方の雰囲気を見ておいた方が良いと思います。
また最寄り駅だけでなく、ターミナル駅にどれだけ近いかということも重要です。
通勤通学に便利な物件を多くの人が選ぼうとします。
乗り換えとして使われるようなターミナル駅が近くにあるかどうかということも入居者にとっては判断基準となります。
関連記事：収益物件の探し方！何を見て投資家は判断しているのか
買い物をする施設はあるか
コンビニやスーパーなどの、日常的に必要なものを買うことができる施設が近くにあるかどうかというのも見ておきましょう。
コンビニやスーパーほどではないですが、他にも近くにあると便利な施設として
- ドラッグストア
- 銀行
- 病院
- コインランドリー
- 市役所
などが挙げられます。
実際にそのエリアに住むことになった時に自分が必要になる施設は何かと考えてみると良いでしょう。
駐車場があるか
特に地方の物件やファミリー向けの物件で、建物に駐車場がついていない物件は周辺に駐車場があるかどうかということもチェックしておくべきポイントです。
これは東京に住んでいるオーナーが地方の物件に投資をするときに見落としがちなポイントでもあります。
地方の場合はほとんどが車社会なので、物件と一緒に駐車場のことも考えなくてはいけません。
物件の近くの土地を購入して一緒に駐車場経営をするというオーナーもいます。
駐車場を月極駐車場にしてしまって家賃の中に駐車場代を入れてしまう、というやり方ですね。
管理会社に頼めば駐車場も一緒に管理してくれる会社もあります。
学校があるか
ファミリー向けの物件の場合は小学校や中学校などの学校が近くにあることによって、高い入居率を見込むことができるでしょう。
逆に単身者向けの物件である場合は大学が近くにあると学生に住んでもらいやすいです。
四年間キャンパスが変わらない大学であれば、一度入居が決まれば4年間住んでもらえる可能性があります。
ただし地方の学校に関しては経営破綻で潰れてしまうこともありますので、地元の不動産業者にそういった噂がないか聞いてみるのも良いと思います。
入居者の属性を偏らせすぎないようにするのもリスクヘッジになるでしょう。
関連記事：不動産投資においてできるリスク分散の方法
嫌悪施設がないか
周辺に嫌悪施設と呼ばれる施設がないか、実際に現地を歩いてみて確認しておくことも大切です。
嫌悪施設とは以下のような施設のことを指します。
- 墓地
- 刑務所
- ホテル街
- 公害発生施設
- 下水処理場や廃棄物処理場
- 原子力関連施設
- 火葬場
- ガスタンク
など。
これらは物件情報を見るだけでは近くにあることがわからない場合もありますので、物件の周辺を実際に歩いて調査してみることが大事なのです。
関連記事：不動産購入時に注意したい嫌悪施設とは？
騒音はないか
物件の近くに幹線道路があったり、電車の線路があったりして騒音に繋がるようなことがないか、ということも調べておくべきでしょう。
特に幹線道路や電車の線路などがあって振動が伝わってくるような物件の場合は、建物が傷みやすくなるという弊害もあります。
通常の物件よりも修繕が必要になってくる頻度が高くなる可能性もあるので注意が必要です。
関連記事：リフォームでぼったくりは多い！修繕費用を適正価格に抑えるコツ
競合も調べよう
立地面から見て、色々な条件が良い物件だとしても、競合となるような物件が多い地域だと価格争いになってしまいます。
もちろん周りにどのような施設があるのかということを調べることも大事ですが、同じような物件がどれぐらいの家賃で賃貸を行っているのかということを調べ、
実際にその土地で賃貸経営をする場合に家賃設定をどうするか、というところまで考えて物件の購入を検討した方が良いでしょう。
築年数が経てば自ずと家賃は下げざるを得なくなるので、ギリギリのキャッシュフローで考えない方が良いです。
何年その物件を所有して賃貸経営をするのかというところまで考えて物件を購入するようにしましょう。
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今回は立地というポイントから物件の見るべき条件を解説してみました。
もちろん物件を見るときのポイントは立地だけに限らないので、あくまで一つの側面として考えてみてください。