地方の築古アパートを中心に投資を行っています。
不動産投資をそこそこ長くやっていると、色々な事件に遭遇するものです。
この前も繁忙期前に、と思って現地にアパートを見に行きましたが、退去したはずのお部屋に残置物があって、しかもその残置物を見るに、「退去するつもりじゃなかった」のだろうな、というのが窺い知れてドラマを感じてしまいました。
他にも、家賃滞納が続いていて連絡が取れなくなってしまったので、警察立会のもと入室してもらったら、家がゴミ屋敷になっていた、という案件もありました。
住居というのは人の営みと密接に関係していますから、不動産投資をしていると他人の人生を見る瞬間があるなぁと感じますね。
そんな中で困った案件の一つが「所有アパートの一室を風俗店の待機所として使われていた」というものでした。
契約違反で強制退去
地方エリアのアパートだと、一室が風俗店の待機所になっていたり、事務所になっていたり、というのはよくあることのようです。
私の所有していたアパートの一室も風俗店の待機所として使われていまっていたようでした。
風俗店の場合はアパートの一室に不特定多数の人が出入りしたりするので、建物内の別のお部屋の方や、近所の方からの通報でバレることが多いようです。
風俗店はお店としてアパートを借りるわけではなく、個人名義で契約したものを使うことが多いようで、もちろん賃貸借契約をする時はそういった目的で使われるものだということは分かりません。
蓋を開けてみたら風俗店の待機所や事務所になってしまっていた、というケースが多いようです。
中には一室だけでなく、複数のお部屋を借りて、一室を待機室、もう一室を事務所、他のお部屋は寮…というような使い方をしている風俗店もあるそうです。
もちろん契約書にはそのような用途でお部屋を使用するのは禁止、という旨の記載があるかと思います。
そのため、「契約違反」ということで強制退去、という流れに持っていくことが可能です。
家賃滞納が続いても強制退去はできなくて、裁判を起こさなくてはいけないのが日本の法律ですが、
契約違反であれば強制退去させられるので、これは楽ですよね。
待機所になってしまっているお部屋の見分け方
不動産業者さんに聞いても、契約の時はお店の名前ではなく個人で契約をしているので、分かりません。
個人情報でもあるので教えてもらえないと思います。
ですが、雪の降る季節だと簡単に見分けられる方法があるそうです。
それは、「玄関と車の間の足跡」だそう。
アパートの一室から車まで、たくさんの足跡があるのが「不特定多数の人間が出入りしている証拠」になります。
私も繁忙期前は空室の様子を確認するために現地にアパートを見に行くことが多いですが、こういったところは気をつけて見るようにしようと思っています。
また、そういったお部屋は大体24時間電気が付けっぱなしになっています。
何日もお部屋を観察するわけにはいきませんので、なかなかオーナーや管理会社がこういった特徴から割り出すのは難しいと思いますが…
やはり基本的には、周りの住人からの通報によって気づく、ということが多いのでしょう。
ネットだけでは分からない物件価値
最近は物件情報もネットで簡単に調べることができるようになりましたし、
私自身も、ネットに掲載されている物件の中で良い物件があれば問い合わせをして、購入することもあります。
ネットで見てみて、近くに駅もあって、土地の価値もちゃんとあって良さそう！と思っても、実際に現地に行って周りを歩いてみたら、近くに風俗街があった、というようなことも結構あります。
検討物件がある場合はこういったところは必ずチェックするようにしていますね。
外側からはよく分からないのでやっかいですが、こういった風俗街などは地元の方なら知っているものです。
結局入居をされるのはその地域に住まわれる方なので、そういうお店があるようなところは近づきたくないものですよね。
購入する時に気をつけたいものでもありますし、購入してからもそういったトラブルがあれば早期に解決したいものです。
きちんと賃貸借契約の内容も見直しておくことが大切でしょう。
私の場合は現地調査に行く時に、そのあたりのお店の人や歩いている人にも声をかけてエリアのことについて聞いたりすることもあります。
自分が住んだことのないエリアで投資をするのであれば、そういった調査も必要かなと思いますね。