老後のために少しでもお金が入ってくる仕組みがあった方がいいよな！
とはいえ仕事をしつつの副業だから規模は小さめに…
区分マンション投資をしよう！
近年こういった考えで区分マンションに投資される方が多くなっているように思います。
区分マンション投資というのは、マンション1棟ではなく、マンションのうちの1部屋を購入して、それを賃貸として貸し出すというやり方ですね。
区分マンションであればお部屋一つだけを購入する形になるので、
1棟買いをするよりも規模が小さく、都内でも中古であれば2000万円〜3000万円程度から購入できるようなお部屋もあります。
これくらいの金額であればリスクも抑えることができますし、ローンの返済額も多くなりすぎないので、サラリーマンの方がローンを組んで投資をする、というケースが増えているわけです。
ではその投資用マンションを購入した後。
マンションを維持するためにかかってくる管理費や修繕積立金は誰が支払うのでしょうか？
管理費・修繕積立金はオーナーが支払う
投資用に区分マンションを購入して賃貸に出す場合でも、
マンションの管理費と修繕積立金はお部屋の所有者であるオーナーが負担します。
賃貸に出す場合はこの金額も踏まえた上での家賃設定を考えなくてはいけないですね。
もちろん周辺の家賃相場があると思うのでそれに沿っていかないと入居が決まらないと思いますが、
支出として管理費と修繕積立金があることを念頭においておかないと、思ったよりも収益が上げられない、という事態になりかねません。
家賃設定は下げるのは簡単ですが入居が決まってから上げるのはほぼ不可能と思った方が良いです。
なので低めの家賃で決まってしまって、そこから何年も住んでもらうことになった場合は家賃の値付けを後悔し続けることになるので注意が必要です笑
関連記事：家賃設定をする時にオーナーが考えること
管理費・修繕積立金は何に使われる？
マンションの管理費や修繕積立金はどういった用途に使われるのでしょうか？
マンション管理費は、主に建物の共用部を維持するために使われます。
以下のような用途が主なものです。
- 管理人人件費
- 管理会社に支払う手数料
- 清掃費
- 設備の保守・点検費用
- 共用部の水道・光熱費
- 損害保険料
- 管理組合の運営費用
- フロントや医療サービス、プールやジムといった設備の維持費用
修繕積立金はマンション全体の大規模修繕工事のために、マンションの所有者全員で積み立てる費用です。
例えば以下のような修繕のために使われます。
- 外壁工事
- 防水工事
- 屋根の工事
- 設備工事（給水・排水設備など）
- 破損部位の修繕（台風や災害などでの破損など）
- エレベーターなど、共用部分の工事
1棟ものであればオーナーが全部負担するものですが、
マンションの場合は区分所有の方々全員で一つのマンションを所有していることになりますので、
各お部屋の所有者から一定額を修繕積立金として集金し、マンション全体の管理維持に充てる、ということですね。
管理費と修繕積立金はどちらも毎月支払いが必要になりますが、
- 管理費…マンション共用部の日常的な維持のために使われる
- 修繕積立金…10年〜15年に1度程度にしなくてはいけない大規模修繕のために使われる
というイメージで、それぞれ用途が異なります。
関連記事：ワンルームへの不動産投資で見るべき修繕積立金について
区分マンションの管理費や修繕積立金の相場は？
区分マンションの管理費は大体1万円〜2万円程度が相場となっています。
もちろんマンションのグレードが上がれば管理費も高くなっていきますが、大きな開きが出る部分ではないかと思います。
築年数や戸数によっても管理費は変わってきますね。
新築の方が管理費が高い傾向にあります。
修繕積立金の相場は1.2万円前後。
修繕積立金は建物が古くなれば当然修繕しなくてはいけないところが増えるため、途中から上がることもあります。
管理費・修繕積立金が安すぎるマンションは要注意
管理費や修繕積立金が安すぎるマンションは、一見「支出が少なくていいな！」と思うと思います。
数字で見ていくと確かにお得なように感じるのですが、
用途をご説明した通り、管理費や修繕積立金というのは建物の価値を維持していくために必要なお金です。
管理が杜撰だったり修繕するべきところが修繕されないまま放置されていたりすると、
建物の老朽化が早まったり、犯罪の温床になってしまったり、建物の第一印象も悪くなります。
そうなると入居付けが難しくなる、というのが一番困るところですね。
私もつい最近いくつか区分マンションを住居用に見ていたのですが、
内見して管理の部分が杜撰で「これはやめておいた方がいいな」と思う物件がありました。
建物の価値が下がっていけば、投資用マンションとして機能しなくなってしまいますので、管理費・修繕積立金は必要経費だと思った方が良いでしょう。
高すぎると感じる場合は検討しても良いと思いますが、
安い、で決めない方が良いと思います。