不動産投資をしていると、たびたびお世話になるのが火災保険ですよね。
私も火災保険によって補償してもらった修繕費が色々あります。
物件の数が多くなればなるほど修繕もまた頻繁に必要になって、複数の物件で修繕が必要になり、火災保険を何件か並行して申請する、ということもあります。
そんな火災保険ですが、経年劣化での損失に対しては補償を受けることができません。
では経年劣化で発生してしまった損失なのか？それとも、火災保険で補償ができる損失なのか？というのはどのあたりで判断されているのでしょうか？
今回は火災保険の診断のされ方などに注目して解説していきたいと思います。
火災保険では経年劣化の損失を補償することはできない
まず前提として、火災保険では経年劣化による損失を補償することはできません。
経年劣化とは年数が経つにつれて、自然と劣化してしまう部分のことを指します。
- 雨風
- 湿気
- 温度変化
- 日照
などによって、摩滅したり損耗が起こるのが経年劣化ですね。
それに対して、火災保険で補償することができるものは主に以下のようなものになります。
- 暴風・強風
- 豪雨
- 豪雪
- 洪水
- 高潮
- 噴火
などの予測不能な自然災害によって起きた損失。
また他にも、
- 建物の外部からの飛来物によって起こった損失
- ガス漏れなど、意図しない要因による爆発
といったものも火災保険で補償することができます。
火災保険は加入する保険によって料金や補償内容が大きく変わりますし、オプション的に加入することができる特約というものもあります。
どういった契約にしているかによって補償できるものが変わりますので、火災保険が使えないかな？と考えた場合は、今契約している火災保険の契約内容を今一度確認してみるようにしましょう。
火災保険の申請が否認される理由として最も多いのは経年劣化
火災保険の補償を受けるにはまず申請をする必要があり、
修繕は先にオーナー側で行うことが多いです。
申請が通れば、後から火災保険の保険金が振り込まれる形なので、実際に火災保険を使って修繕ができるかどうか、というのは修繕の後からわかるんですね。
そのため、最初は自分で修繕費用は負担することになります。
そして申請が通らず、残念ながら修繕費を補償してもらうことはできない、もしくは一部しか補償されない、ということもよくあることです。
申請が否認される時に一番多いのが経年劣化と見なされるパターンなんですね。
火災保険で補償を受ける場合は、経年劣化ではなく、きちんと補償を受けられるような損失である、ということを証明するための資料が必要になります。
例えば、私の場合は雪が多く降る地域での投資が多いのですが、
雪が積もりすぎてしまって屋根が落ちてしまったという事故や、雪が塊で落ちてきたことによって外壁に穴が空いてしまった、という事故がありました。
こういった場合は管理会社の方にお願いし、とにかく写真や動画などで証拠をなるべく多く保存しておきます。
そして建物に住んでいる入居者さまがいらっしゃるので、早めに修繕は手配しなければいけません。
修繕のことを進めながら、同時に火災保険の申請も行う、という形ですね。
ちなみに他にも火災保険の申請が通らないケースがあり、以下のようなものが多いです。
- 損害額が20万円以下（免責額よりも低い金額）
- 被害を受けてから3年以上経過している
- リフォーム工事による影響で出た損失
- 施工不良や過失による損失
修繕が必要になった時、火災保険は使えない？と思ったらぜひ参考にしてみてください。
経年劣化なのか、それとも火災保険が使える損失なのか？
修繕が発生した時に、それが経年劣化による損失なのか、それとも火災保険を適用させることができる損失なのか、というのは素人にはなかなか判断が難しいものも多いです。
その場合は、火災保険申請サポート業者が行っている無料調査を利用する、というのも一つの方法です。
また、私の場合は管理会社の方に「火災保険使えますかね？」と相談させていただくことも多いです。
管理会社が保険事業を行っているところもあるので、申請に関してサポートしてくれることも多いんですね。
特に管理会社の方は火災保険には詳しい方が多いですから、最初は管理会社の方に相談する、というのが一番良いように思います。
火災保険を申請する時に必要な書類の作成も、管理会社の方が手伝ってくれる場合もあります。
以前管理会社の方が保険会社申請用の書類を作成してくださった時は、物件のどの部分がどのように壊れてしまったのか、ということを見取り図と写真を組み合わせて詳細に説明してあり、本当にわかりやすい書類になっていました。
もちろんそれでしっかり火災保険の申請が通りました。
どのように申請すれば火災保険側でも被害がわかりやすいのか、ということも、管理会社の方の方がやはり詳しいんですよね。
管理会社の方ともうまく連携して、不動産投資を行っていくのが大切だと思います。
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