地方の築古アパートを中心に、築古戸建や中古区分マンションに投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
さて、不動産投資をする上では避けて通れないのが火災保険の勉強。
最近は築古物件が火災保険に入れない、なんてことも出てきたそうです。
年々火災保険料も上がっていて大変ですよね。
今回はこの火災保険の免責金額というものについて解説してみたいと思います。
火災保険の免責金額とは
火災保険の免責金額とは、火災保険契約者が自己負担する金額のことを指します。
多くの火災保険商品では、保険金を計算する際に損害額から差し引かれます。
たとえば、損害額が30万円で、免責金額を5万円に設定している場合は、
受け取れる保険金は30万円−5万円の25万円になり、
免責金額5万円は自己負担となる、ということです。
免責金額があると受け取れる保険料が少なくなるわけですから、免責金額は高ければ高いほど良くない、と感じるかもしれません。
ただ、免責金額を設定することで、保険料が安くなるというメリットもあります。
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免責金額を設定する理由
火災保険に加入する側としては、免責金額を設定することによって保険料の負担を軽減できるというメリットがあります。
免責金額を設定しておくことによって、小さな損害への備えは自分で行い、
大きな損害では火災保険を頼る、という方向で損害への対策ができます。
また保険会社側からすると、年々火災保険料が上がっているのを見ればわかる通り、
日本は災害大国のため、加入者から支払ってもらっている火災保険料だけでは損害のカバーが追いついていない、というのもあるのだと思います。
火災保険の申請を受理して保険金を支払うのにも手間がかかりますので、細かい金額のものは自己負担とすることによって効率化している部分もあるのでしょう。
免責金額には2つの方式がある
火災保険の免責金額には、
- エクセス方式（免責方式）
- フランチャイズ方式
の2つの方式があります。
エクセス方式はあらかじめ決めておいた免責金額を損害額から差し引く方式です。
この場合は免責金額を差し引いた保険金が支払われます。
もう一つのフランチャイズ方式では、損害額が免責金額として設定した一定の金額未満の場合は自己負担となり、損害額が免責金額以上の場合は、損害額の全額が保険金として支払われます。
たとえば、フランチャイズ方式の方は
損害額が30万円で免責金額が5万円の場合は30万円の保険金が支払われ、
損害額が3万円で免責金額が同じく5万円の場合は、保険金は支払われず、3万円まるまる自己負担となる、ということです。
私の場合はフランチャイズ方式にしている物件が多いように思いますが、
一般的にはエクセス方式（どのような場合でも免責額分は必ず自己負担）の方が一般的には主流なようです。
ひと昔前まではフランチャイズ方式の方が多かったようですね。
火災保険の中でも風災補償に20万円の金額設定で標準的にフランチャイズ方式の免責金額がついていました。
火災保険の免責金額の設定
免責金額には、
- 0円
- 1万円
- 3万円
- 5万円
- 10万円
- 20万円
などの段階があり、自分で免責金額を決めて設定します。
この免責金額の設定額は保険会社や火災保険の種類によって異なりますが、どの保険会社でも、免責金額が高くなるほど保険料が抑えられるようになっています。
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火災保険の免責金額の決め方
設定金額がいくつもある上に、
設定金額を高くすれば火災保険料を抑えられるけど、その分自己負担額が増えて損をする…となれば免責金額をどうやって決めたらいいのか、悩むところですよね。
火災保険は補償ごとに免責金額の設定を変えることができる商品も多くあります。
たとえば積雪の多い地域であれば雪災の免責金額だけ低めに設定しておく。
川に近く、川の氾濫などのリスクが考えられる地域なのであれば、水害補償の設定金額だけ低めにしておく。
このように、災害リスクは物件の所在エリアによっても内容が変わってきますので、それに合わせて設定金額を考えると良いのではないかなと思います。
最近は住所を入力するだけでハザードマップが見られるようなツールもあります。
物件所在エリアがどのような災害に弱いのか、ということを把握しておくこともとても大切なことですね。
また、火災保険料の支払いを抑えられるからといって免責金額の設定を高くしていると、いざという時に自分で修繕を行うことができない、支払いができるほど余裕がない、という事態を招くこともあります。
いざという時にいくらくらいまでなら手元のお金を出せるのか、という観点で免責金額を決めると良いでしょう。
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