不動産投資をする上で、火災保険の知識は必ず必要になってきます。
お恥ずかしながら私も不動産投資のことを学ぶまでは、「火災があった時のための保険なのだろう」と思っていました。
ですが火災保険は補償範囲が広く、日々起こる不動産経営でのトラブルに度々使うことができます。
今回は、実際に不動産投資を行う上でどういった火災保険の使い方をしているのか、ということを、不動産投資で火災保険に加入しようとしている方向けに書いていきたいと思います。
火災以外にも色々使える火災保険
まず最初に、火災保険がどのような事象を補償してくれるのか、ということをおさらいしておきましょう。
火災保険は火災以外にも、
- 破裂・爆発（ガス漏れなどによる）
- 落雷
- 風災、雹（ひょう）災、雪災
- 水災
といった事象も補償対象となります。
近年、豪雨による浸水や台風による損壊などが多くなっていますよね。
ああいった被害も火災保険で補償してもらえる場合があります。
火災保険は保険会社によって補償対象や保険料が違います。
オプション的に追加することができる特約の内容も保険会社によって異なりますので、
保険会社をよく比較して、物件に合った火災保険を選ぶことが大切です。
また、火災保険で地震の被害は補償することはできません。
火災保険の中に地震保険があるようなイメージで、火災保険を契約している人だけが、地震保険も同時に契約することができます。
地震保険は民間の保険会社と政府が共同で運営しているもので、
どの保険会社で契約しても料金は同一となります。
火災保険だけ契約しておいて、地震保険は契約しない、という方もいらっしゃいます。
関連記事：【オーナー向け】火災保険の選び方
修繕後の請求が一般的
火災保険の使い方で注意したいのは、まず先に修繕が行われることが多い、ということです。
何か大きな損壊があって、それを修繕するために火災保険を使おう、と考えると思うのですが、
修繕は急ぎのものが多いため、申請結果を待っていられない、ということが多々あります。
例えば私は北海道エリアで複数物件に投資をしているのですが、やはりこのエリアは冬の寒さが厳しく、積雪量も多いので、毎年雪関係のトラブルが多いです。
以前屋根の上に積もった雪がそのまま凍結してしまい、それが落下した衝撃で外壁に穴が開いてしまう、ということがありました。
もちろん入居者の方がすでに住んでいる物件でしたので、外壁に穴が開いたまま放置するわけにはいきません。
なるべく早く対応することが求められました。
こういったトラブル時の対応によっては、それが退去につながってしまうこともありますから、丁寧に早く、をいつも意識しています。
こういったケースの場合は、業者に見積もりを依頼して、その見積もりを元に保険会社に申請を行うのと同時並行で修繕をもう先にやってしまいます。
後から申請の結果が来ますが、承認されなければ全額自己負担、承認されれば、その補償金でマイナスになった部分が補填できる、というイメージです。
水漏れなどのトラブルなんかもそうですよね。
水が漏れている状態では入居者の方の生活がままなりませんから、そのままにはしておけません。
迅速に対応した上で、それを後から保険会社に申請する形になるのです。
もちろん修繕前の見積もりで申請を出し、申請結果を待ってから修繕する、ということもできますが、なかなかそういった余裕はないというか、
そのまま損壊を放置していることの方がリスクが大きいと思います。
ここは火災保険を実際に使ってみないとよくわからない部分なのではないかと思います。
今までの機能にプラスするような修繕には火災保険は使えない
火災保険は不測の事態によって出てしまった損失を補償する、というのが基本の保険です。
不測の事態というのは自然災害などが主になります。
注意したいのが、経年劣化には使うことができない、ということ。
経年劣化によるものの修繕を全て火災保険でまかなっていては、火災保険会社が回りません。
なので申請をする時も、自然災害によるものや不測の事態によるものでしか通らないと思った方が良いです。
さらに言うと、損壊があった箇所の機能をプラスするような修繕、つまり「再発防止のためにグレードアップする修繕」といった部分には火災保険は使うことができません。
あくまで損壊があった部分を元の状態に戻すための修繕の部分にしか補償金は出ないのです。
とはいえ、工事的にはプラスで機能や設備をグレードアップさせておいた方が良い場合もあると思います。
私の物件でも天井の中の水道管が水漏れを起こしたことがあり、この時も真冬で水道管が凍ってしまうような時期だったのですが、突然晴れた日があって、急速に温度が上がったことによって水漏れしてしまった、というケースでした。
このケースでは水道管の補修をしてグレードアップさせることで再発防止になる、ということだったのですが、損壊部分の修繕には補償金が出たものの、グレードアップのための補修工事費用は補償金が出ませんでした。
ここは火災保険の使い方としてぜひ知っておいた方が良いところかと思います。
関連記事：火災保険は賃貸の水漏れにも使える？
実際に使ってみないと火災保険はどのように使うのかわからないところが多いと思います。
参考になりましたら幸いです。
補償に関しては保険会社ごとに異なりますので、火災保険を使いたいケースが出てきたら、まずは契約している火災保険の補償範囲について、改めて確認してみましょう。