不動産投資をする時にオーナーが一番不安になるのはやはり空室率の部分だと思います。
どんなに利回りが良い物件を購入したとしても、物件が埋まらなければ家賃収入を得ることができません。
1番心配なところではありますから、空室保証というのはとても魅力的に映るのではないでしょうか。
サブリースによる家賃保証と似ている空室保証ですが、この二つは内容がことなります。
サブリースに比べると空室保証の方が多少リスクは低いように思います。
ただ空室保証を使うことで必ず儲かるのであれば全てのオーナーが空室保証を使っているでしょう。
必ず儲けが出てしまうのであれば空室保証会社がどうして成り立っているのかということも説明がつきません。
つまり空室保証には必ずデメリットが存在するということなのです。
今回はその空室保証のデメリットについてなるべくシンプルにわかりやすく解説していきたいと思います。
空室保証とは
そもそも空室保証とはどのような制度なのでしょうか？
空室保証とサブリースによる家賃保証は厳密に言うと異なります。
空室保証とは家賃収入が満室時より一定以下になった場合に差額を補填してもらえるサービスのことです。
一般的には満室時の賃料の8割から9割ほどを補填してもらえますが、満額を保証してもらえるわけではありません。
また空室保証は保証会社に建物の管理業務などをそのまま委託するものではありません。
サブリースによる家賃保証は建物管理業務などを全てサブリース会社に委託し家賃保証をしてもらうことです。
毎月一定額の保険料を支払うことによって稼働率が悪い時に空室による損失の一部を補填してもらえるわけです。
関連記事：サブリース（家賃保証制度）のメリットデメリットを解説
保証料を払わなくてはいけない
空室率が低くて稼働できている場合でも保証料を一定額負担しなくてはいけません。
賃貸経営がうまくいっている時は保証料を払うだけになってしまうので支払い損になってしまいます。
家賃保証の場合は全ての管理を任せる代わりに全体の8割から9割の家賃をずっともらい続けることができます。
それに比べると上手くいっている時は空室保証の方が損はしないと言えるでしょう。
100%家賃を保証してもらえるわけではない
サブリースでも同じですが満室相当時の家賃収入の100%が保証されるわけではないというのが空室保証のデメリットです。
最大でも9割程度の相場が一般的なので稼働率が90%を超えそうな賃貸経営なのであれば空室保証を契約する必要はなく、支払っている保証料が払い損となってしまいます。
関連記事：アパート経営で満室にするための方法を紹介
管理はオーナーがやらなくてはいけない
空室保証サブリースと混同してしまっている人もいると思いますので、改めて説明をしておきます。
サブリースでは一括借り上げで不動産会社が賃貸経営を行うので、賃貸物件の管理は入居者募集なども合わせて不動産会社が行います。
それに対して空室保証の場合はあくまで空室時の家賃収入を保証するサービスなので、物件の管理は入居者募集などはオーナーが行わなくてはいけません。
もちろん別途管理会社と契約して行うことは可能です。
サブリースに比べると空室保証の方がリスクは少ないように思いますが、手間で考えると空室保証の方がやらなくてはいけないことは多いです。
自分がどのようなペースで不動産投資を行っていきたいのかによって選んでみるのが良いかもしれません。
関連記事：空室対策のための設備、ウォシュレットの取り付けについて
家賃の見直しがある場合もある
サブリースの場合は大体2年に1回は家賃の見直しが必ず入ります。
それに対して、空室保証の場合は家賃の見直しは必須ではないところが多いです。
しかし絶対にないというわけではなく家賃の見直しが入る場合もあります。
細かい条件は各保証会社によるところが多いので、しっかりと条件を確認した上で契約をするようにしましょう。
家賃がずっと変わらないと思って契約したのに、途中で家賃の見直しが入ったため思ったように利益を上げることができなかったという場合もありますので注意が必要です。
関連記事：表面利回りの計算方法と隠された罠！
会社が倒産することもある
サブリースも同じことが言えますが空室保証会社が途中で倒産してしまうということもありえます。
長期的な物件の保有を考えた時にこういったリスクもあるということだけは念頭に置いておきましょう。
もし保証会社が途中で倒産してしまったらどうしよう、ということも一度は考えておくべきだと思います。
楽なリスク回避はない
今回はサブリースと空室保証の違いに焦点を当てつつ空室保証のデメリットについて解説してみました。
サブリース薬室補償を検討しているオーナーというのはなるべくリスクを最小限にして不動産投資を行っていきたいオーナーだと思います。
しかし結局のところサブリースや空室保証もデメリットがありますし絶対に安全な投資方法というのはないのです。
絶対安全と言えるのであればみんながやっていますからね。
個人的な意見としては、物件に愛着を持って、管理や入居付けなどの面倒なことも楽しんでやっていくことができるオーナーが成功しているように思います。
副業的に不動産投資をやるのであれば、自分の生活の中でどれくらい不動産投資に時間を割くことができるのかということを考えた上でサブリースや空室保証について検討してみてください。
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