将来のことを考えて不動産投資を始めようか検討している人は、マイホームを購入するかそれとも不動産投資用物件を購入した方がいいのか、悩むと思います。
賃貸物件に家賃を払ってもどうせその物件が自分の家になることはないのだから、他人の家にお金を払うよりマイホームを購入してしまったほうがいい、という意見をよく目にしますよね。
マイホームを購入するのと不動産投資用物件を購入するの、どちらが良いのでしょうか？
私は考えることが好きな人、数字を見るのが苦手ではない人、不動産に興味を持つことができる人は、マイホームを購入するよりも不動産投資用物件を購入した方が良いと思います。
マイホームは負債、不動産投資用物件は資産
マイホームを購入するにしても不動産投資用物件を購入するにしても、一括で現金で購入をすることができる人というのはなかなか少ないと思います。
そのため多くの場合が金融機関でローンを組むことになると思いますが、金融機関でマイホームは「負債」、不動産投資用物件は「資産」という見られ方をします。
どういう意味かと言うとマイホームはお金を生むことができないものなので、ローを返し終わるまでは借金をして購入するという考え方になるわけです。
それに対して不動産投資用物件の場合は家賃収入という収益を生むことができます。
そのため不動産投資用物件は資産という見られ方をするのです。
マイホームと違って不動産投資用物件は売却をして別の物件を購入するという選択肢を視野に入れることができます。
マイホームは基本的に一度購入したらずっとそこに住み続けるものですが、投資用物件はある程度収益を出すことができたら物件を売却することを考えるのが一般的です。出口戦略などと言われることもありますが、物件を売却することを前提に購入をするのが不動産投資用物件なのです。
同じ不動産でもマイホームと不動産投資用物件では全く意味合いが異なるということがよくわかると思います。
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住宅ローンと不動産投資ローンの違い
金融機関からマイホームと不動産投資用物件がどのように見られるのか、その違いについて解説しましたがこの見られ方をもとに当然ローンの内容も大きく変わってきます。
マイホームは住宅ローン、不動産投資用物件は不動産投資ローンという名目でローンを組むことになります。
住宅ローンはマイホームに住む人のための貸付になるので、融資審査では借りる人の年齢や職業、勤続年数や会社など個人の属性や、健康状態が重視されます。
個人の属性が重視される理由としては、ローンの返済にあてられるお金が、借主本人の給与所得であることを前提にしているからです。
金融機関は、「これくらいの給料で本当にローンを返すことができるか？あと何年今の状態のまま働き続けることができるか？」というような目線で審査をします。
不動産投資ローンに比べると金利も低く、返済期間も長めに設定されることが多いです。
それに対して不動産投資ローンの場合は、対象となる物件を使ってどのように収益を上げて行くか、また物件そのものがどれくらいの価値があるのか、ということが重視されます。
これはローンの返済が家賃収入をもとに行われることを前提としているからです。
もちろん不動産投資ローンでも個人の属性は審査対象になりますが、物件の内容が融資条件に大きく影響してくるのが住宅ローンとの違いです。
もし返済が滞ってしまった場合は、物件を売却してローンを返済することになるため、金融機関は物件そのものの価値も重視します。
都心にある空室リスクの低い物件などは融資条件が良くなることが多いです。
物件の選び方も違う
物件はマイホームとして購入するのか、それとも不動産投資用に購入するのかによって選び方が大きく異なってきます。
例えばマイホームとして物件の購入を検討していたら、
- なるべく治安の良いところがいい
- 日当たりの良い部屋がいい
- 高くてもキッチンが広いところがいい
みたいな、自分だけのこだわりのようなものがあると思います。
ですがこれが不動産投資用物件なのであれば、一番大切なのは「空室リスクが低い」ということです。
- 駅からのアクセスがいい
- コンビニ、またはスーパーなどが近い
- 駐車場がある（地方物件の場合）
などが条件になってきやすいと思います。
どのような目的で物件を探すかによって、ピックアップされる物件は大きく異なるでしょう。
「自分が住む」という視点ではなく、「投資」「経営」として物件を探すことができるかどうか、というのも不動産投資をする上では考えなくてはいけないことだと思います。
不動産が好きかどうかも大切
マイホームを買うべきか、不動産投資用物件を買うべきか、悩んでいる人は、「不動産に興味を持てるかどうか」ということを考えてみてください。
マイホームの購入は家を決めてしまえば、あとはローンを返済していくだけです。
ですが不動産投資の場合は、入居者からクレームが常に入ってきて、それに対応していかなくてはいけないですし、入退去も常に気にして経営戦略を考えていかなくてはいけません。
それを楽しいと感じられるかどうか、というところが一番大切なのではないかと思います。