地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
10年以上オーナーをしていると色々なトラブルに遭遇しますが、
それにしても最近はあまりにひどい事件が多すぎます。
家賃滞納をしている入居者さんと連絡が取れず、警察立会いのもとお部屋に入室させてもらったらお部屋の中がゴミ屋敷に…という案件が立て続けに2件。
さらにまた家賃滞納者が発生しており、こちらは生活保護の方なのですが、生活保護受給費を一旦本人が受け取ってしまう仕組みになっているので、使い込んでしまっているのか、家賃の滞納がずっと続いている状況。
地域的に代理納付のようなことができない地域のようです。
このまままた失踪、というようなことにならなければ良いのですが…
そしてこんなにも闇案件を抱えている中で、なんとまたさらに
入居者が死亡してしまう
という事件が起きました。
実は入居者が失踪していたお部屋だったのですが、亡くなってしまっていた、という連絡が入ったのです。
お部屋の中で亡くなっていたわけではないのですが、これもまた対応が必要になってきます。
まだ詳しい話は聞いていないのですが、そもそも入居者が賃貸契約中に亡くなってしまったら、ということを知らなかったので少し調べてみました。
入居者が亡くなっても賃貸借契約は消滅しない
驚きだったのですが、入居者（賃借人）が死亡した場合でも、賃貸借契約は消滅しないんだそうです。
亡くなったら勝手に契約がなかったことになる、というわけではないんですね。
死亡してしまった賃借人の賃借権は相続人に相続されることになるんだそうです。
確かにそう言われたらそうか、という感じではあるのですが、亡くなったら賃貸借契約もそこで解除になるのかと勝手に思っていました。
契約は相続人に引き継がれて継続となるので、オーナーは入居者の死亡を理由に契約を解除することができません。
相続人には、賃借権だけでなく、
- その部屋にある家財
- 契約の際に預け入れている敷金の返却請求権
- 毎月の家賃債務
なども相続されます。
そのため、相続人と連絡をとってから、家財の処分や原状回復などに手を付ける必要があります。
入居者が死亡した場合、まずは連帯保証人や緊急連絡先に連絡をとって、賃借権などの相続について取りまとめてもらう、というのが最初のステップになるわけです。
そして、ここで全ての相続人が相続放棄した場合は、賃貸借契約は消滅し、家財についても所有権放棄、ということになるんだそうです。
その場合って、残された家財などの残置物はオーナー持ちで処分しなきゃいけないんですよね…これにもお金が結構かかりそうです…
今年は本当にトラブルが多いなぁ。
関連記事：【実録】家賃滞納3ヶ月がまた発生…弁護士なしで本人訴訟を考えています
家賃滞納があった場合
家賃の滞納があった場合、
この支払い債務についても相続人に対して継承されます。
つまり、家賃滞納分の請求は相続人に対して請求・督促を行うことになるんですね。
今回のケースはそもそも入居者が失踪していたので、家賃滞納も当然あります。
失踪した上で死亡なので、相続人に継承されるのは数ヶ月分の賃料と家財、ということになりますが、
多分それを相続したい人なんていないでしょうね…
つまり十中八九相続放棄することになる。
滞納された家賃は回収できず、部屋に残った残置物は処分費用がかかり、そこにさらに原状回復費用もかかる。
これら全部オーナー持ちです。
辛いなぁ。。
関連記事：【実録】家賃滞納されたら裁判費用は結局オーナー負担…高すぎます
入居者死亡のリスクに備えて
これからは高齢者がさらに増えていきますし、入居者が死亡してしまう、ということも多々起こるかもしれません。
できるだけ対策をしておくのが良いですよね。
例えば家賃保証会社を通すことを必須条件にする。
私は新規の入居者さんで、
- 単身高齢者
- 外国人
- 生活保護受給者
など、少し懸念があるような方の場合は家賃保証会社を通していただくようにしています。
保証会社に入ってさえくれれば、家賃滞納や死亡などのトラブルがあっても保証会社が保証してくれますからね。
実際に保証会社にお世話になったことも何度かあります。
ただ、最近抱えている案件はほとんどがオーナーチェンジで購入した物件の、自分がオーナーとなる前から入居している入居者さんたちです。
当然家賃保証会社は通しておらず、トラブルになった時に大体損をするのはオーナーである私の方なんですよね。
しかも損失額が大きい。
不動産投資は本当に何が起こるかわからないなぁと思っています。