様々な理由で、オーナー側の都合により入居者に退去をお願いしたいケースというのがあると思います。
- 建物の老朽化に伴い、建物を立て直したい
- 建物を解体して更地にしたい
- オーナー自身が建物に住みたい
- 入居者が家賃を滞納している
- 建物を売却したい
- 都市計画事業で立ち退きをしなくてはいけない
などといった理由です。
入居者にとっては突然住まいを追われることになるわけですから一大事です。
立ち退き料を支払ったり、どのように立ち退きの交渉を行うか、ということが鍵になってきます。
オーナー都合の退去には正当事由が必要
オーナー都合で退去をお願いする場合は、借地借家法上6ヶ月間の猶予が必要になります。
つまり、退去をして欲しくても6ヶ月は待たなくてはいけません。
のちのちトラブルにならないように、退去通知書は内容証明郵便などで送っておき、
解約を請求した日をしっかりと形として残しておけるようにしておきましょう。
また、突然退去通知書を送りつけると入居者も驚いてしまいますし、感情的になってトラブルになってしまう可能性もあります。
なるべく段階を踏んで進めていきたいところです。
実はオーナー都合での退去をお願いする場合は、「正当事由（せいとうじゆう）」と言って、
妥当だと言える理由が必要になります。
退去通知書を出してから6ヶ月経てば、自動的に契約が解除になるわけではありません。
正当事由であるかどうかは
- 賃貸人・賃借人が建物を必要とする事情
- 建物の賃貸借に関する従前の経過
- 建物の利用状況および現況
により判断されます。
判断基準として建物の現況というものが含まれているものの、「老朽化による建て替え」というのは正当事由として認められないことが多いので、これを事由に含めるのはやめた方がいいでしょう。
多くの場合が、これらの理由にプラスして退去費用を支払うことによって、入居者に納得してもらう、という流れになっています。
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立ち退き料の相場
「これだけの立ち退き料」を支払えばオーナー都合でも退去してもらえる、というようなルールがあるわけではありませんが、
これまでの判例からすると「家賃6ヶ月分」が立ち退き料の相場となっています。
しかし、先にも書いた通り、正当事由を補完するための立ち退き料と考えた方が良いと思いますので、
入居者の状況などを判断して立ち退き料を自身の判断で決めましょう。
もちろん家賃6ヶ月分未満の立ち退き料でも交渉が成立することもあります。
建物に倒壊の危険性がある、などといった場合は正当事由としても認められやすいでしょうし、
そういった状況なのであれば入居者とも交渉がしやすいと思います。
対して、やはり「自分が住みたい」などといった個人的な理由の場合はなかなか退去してもらうのは難しいと思った方が良いです。
立ち退き料を少し多めに支払うか、自主的に退去してもらうまで待った方がトラブルにならなくて良いかもしれません。
オーナー都合で退去してもらう、というのはとても難しいことなのです。
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立ち退きの交渉ポイント
感情的にならないよう気をつける
オーナー都合で退去をお願いする時は、まず「感情的な言い争いに発展しないようにする」ということが一番大切です。
突然退去通告を行ったことによって入居者が感情的になってしまい、「絶対に退去しない」と動かなくなってしまうこともあります。
しっかりと段階を踏んで交渉をしていく、ということをまずは心がけましょう。
そのためには、入居者と直接話す、といったやり方はあまり得策ではないかもしれません。
ある程度距離をとって交渉を進めて行った方が、お互いに冷静に話し合える可能性が高いです。
理由を明確にすること
退去理由を明確にすることも大切です。
入居者からすれば、退去するのにお金も時間もかかるわけですから、やはり納得できる理由が欲しいと考えるのは当たり前のことでしょう。
老朽化による立て直しなどの理由などであれば、耐震診断などの結果を添付するのも良いかもしれません。
立ち退き料の支払い期限を決める
退去を早めに行ってくれた場合、引っ越し支援金や立ち退き料を多めに出します、というようなアナウンスの仕方も効果的でしょう。
もしなるべく短期間で退去して欲しいのであれば、こういった交渉の仕方が有効です。
なるべく入居者の立場になって考えることが大切です。
引っ越し先を見つける支援
同じような地域の同じような家賃の物件情報を提供するなどして、引っ越し先を見つける支援を退去を進めながらすれば
さらに円滑に退去の話を進めることができるでしょう。
オーナーとして協力的に入居者に接していくことで、避けられるトラブルもあるかと思います。
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オーナー側の都合で退去をお願いするのはとても難しいことですが、トラブルを避けるために、冷静に、入居者側の立場もしっかり想像して進めていくことが大切です。