不動産経営をしている大家は管理を不動産屋に委託している場合がほとんどだと思いますが
不動産屋がいつも誠実な管理をしてくれるとは限らず、空室率の原因もその管理の仕方にあるのではないか？と思い
不動産屋を変更したい、と考える方も少なくありません。
ですが不動産屋を変更する時に注意しなくてはいけないポイントや
それに伴って変わるものもあります。
実際に管理委託をしている不動産屋を変更する時にどのようなポイントに注意すればいいのか、解説していきます。
不動産屋を変更することで変わる点
まずは管理を委託している不動産屋を変更することで
今までと変わる点について解説していきます。
家賃の振込口座変更になる
管理を委託している不動産屋を変更することによって、入居者が現在家賃を振り込んでいる口座が変更になります。
そのため、入居者には振込口座の変更依頼をしなくてはいけません。
振込先口座が変わる、ということで入居者に多少なりとも心理的なストレスがかかることがあります。
それをきっかけに退去したい、と申し出られてしまうこともあるんですね。
しかし大家側からすれば、今までの管理に何かしらのマイナス要素があったからこそ管理会社を変更するに至ったのだと思います。
ですから、口座変更の通知文を出す時に入居者側にもメリットを伝えられるような内容にすると良いでしょう。
「これまでよりも清掃頻度が上がります」といった内容だったり
「今までになかったこういったサービスが付きます」という内容であれば
今までの不動産屋よりもより良く改善するために不動産屋を変更するのだ、ということが入居者にも上手く伝わるかと思います。
また、振込先口座を変更するのも入居者の手間にはなってしまいますので
口座変更が無事にできた方に順次商品券などを贈る、などの配慮があっても良いでしょう。
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保証会社の契約が切れてしまう場合がある
賃貸管理委託をしている不動産屋を変更することによって、保証会社の契約が切れてしまうケースがあります。
保証会社の契約を引き継ぐことができる場合もあるのですが、それは会社によるので、引き継ぎができない場合もあるんですね。
保証会社の契約が切れてしまうと滞納保証がされなくなってしまいますので
家賃を滞納された時が困ってしまいます。
最初から管理会社を変更するかもしれないリスクを考えて管理を委託する不動産屋を選ぶことができるのであれば
初めから移管可能な保証会社を選べば良いですが、なかなかそうもいかないことが多いでしょう。
その場合は不動産屋を変更するにあたり、新しく保証会社を通す、というやり方もありますが
契約途中で保証会社に新規に加入する、ということはなかなかできないので
契約を一度破棄して新しくし直す、という方法があります。
この場合入居者の負担が大きくなってしまいますので、保証会社の料金は大家持ちになることが多いですが
あまり現実的な策ではありませんよね。
空室がそれなりにある場合は保証会社を通さずそのままにしておく、という策をとる大家が多いです。
家賃滞納が発生した場合は迅速に対応する必要がありますが、
契約を新しくし直すよりは現実的な策かと思います。
関連記事：不動産投資において家賃滞納リスクを回避するためには
不動産屋変更時の注意点
では管理委託をしている不動産屋を変更する時の注意点についても解説していきたいと思います。
時期に注意
管理委託をしている不動産屋を変更する場合は、繁忙期は避けるようにした方が良いです。
どうしても煩雑な作業が多くなってしまうので、せっかくの繁忙期にやるべき施策ができず、入居者を逃してしまってはもったいないですからね。
もちろん管理会社側も忙しいと引き継ぎがスムーズに行われないリスクも出てきます。
繁忙期は
- 1〜3月
- 9月〜10月
が目安です。
- ４月～５月に入居者へ解約通知、７月～８月に新しい不動産屋の管理をスタート
- ７月～９月に入居者へ解約通知、１１月～12月に新しい不動産屋の管理をスタート
というような流れが望ましいかと思います。
変更理由に注意
中には「空室がずっと続くから」という理由で管理会社をどんどん変更する大家がいます。
しかしこれはあまり良い傾向ではありません。
確かに管理というのは賃貸経営をしていく上でとても重要な部分であることには違いないです。
しかし空室が続くのは管理会社が悪い、とすぐに管理会社を疑ってしまうのは早計すぎます。
管理会社の変更は最終手段だ、と思っているくらいがちょうど良いでしょう。
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管理会社変更の詐欺もある
中には管理会社変更を謳った詐欺もあり、
入居者に「管理会社が変わったから家賃を振り込む口座を変更してください」という偽の通知文を出すようなものが出ているようです。
通知文は簡素な作りにせず、内容をしっかりしたものにし
入居者に不信感を与えないようにしましょう。