地方の築古アパートを中心に、区分や戸建てにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
今回は不動産投資をしているとよく耳にする機会のある「プロパー融資」「プロパーローン」について解説してみたいと思います。
不動産投資をする上で融資はとても重要なものです。
融資に関する知識も、しっかりと身につけておいた方が良いでしょう。
プロパー融資とは？
不動産投資をする時は、融資を受けて投資をすることで、より高い収益性を上げることができます。
不動産に限らずどのような投資においてもそうですが、最初にどれだけお金を投じることができるか、どれだけの規模で投資ができるか、ということが収益性に大きく影響してきます。
投資業界ではこれを「レバレッジを効かせる/かける」なんていう言い方をすることもありますね。
リスクを最小限にするために、不動産を現金で購入することもできるわけですが、
手元にある現金で購入することができる規模はどうしても小規模になります。
そこで、融資を受けてお金を借りて、より大きな規模で投資をしようというのが融資を受けての投資です。
融資を受ける際は、
- 不動産ローン（アパートローン）
- プロパー融資（プロパーローン）
のいずれかのローンを利用するのが一般的です。
プロパー融資とは、保証会社の保証を付けずに金融機関と契約をする不動産投資ローンの一種です。
プロパーは「proper」という綴りで、「固有の、特有の」という意味を持ちます。
これはつまり、保証会社に頼らず、金融機関独自の基準で融資を行うことを表しています。
- メガバンク
- 地方銀行
- 信用金庫
- 信用組合
など、多くの金融機関で取り扱われています。
ただもちろん「プロパー」であり、金融機関それぞれ独自の基準があります。
プランも金融機関によって異なりますので、融資を受ける際には複数の金融機関に相談するようにしましょう。
関連記事：事業用ローン（融資）の保証料ってなに？
プロパー融資とアパートローンはどう違う？
アパートローンとは、収益化を目的としたマンションやアパートの建築費や取得費を借りることができるローンですね。
プロパー融資も同じではあるのですが、この二つには保証会社が介在するかどうか、というところが大きく違います。
また、それ以外にも異なる点がありますので、解説していきたいと思います。
保証会社の有無
まずは保証会社の有無。
プロパー融資には保証会社がつきません。つまり保証会社の支払いもないので、余計な出費がなく、融資で得た資金を効率よく使うことができます。
アパートローンの場合は保証会社の保証付きとなります。保証料がかかりますが、返済が不可能のになった時に保証会社が立て替えてくれるというメリットはあります。
プロパーローンはオーダーメイド
プロパーローンの契約形態はオーダーメイド型で、
- 審査基準
- 金利
- 融資金額
- 融資期間
は案件ごとに決定されます。
アパートローンの場合はパッケージ型なので、条件は一律で同じになります。
プロパーローンの方が柔軟だと言えるでしょう。
プロパーローンには借入金額の上限がない
プロパーローンには借入金額の上限が設定されていません。
アパートローンの場合は必ず上限があります。
ただし、プロパーローンの方がアパートローンと比較すると、融資期間が短い傾向があります。
上限がないからといって、たくさん借りて返済できなくなる、となっては本末転倒ですので、返済シミュレーションはしっかりとするようにしましょう。
融資審査の違い
アパートローンでは金融機関だけでなく、保証会社の審査もあります。
パッケージ型として商品化されているアパートローンでは審査手続きも定型化しており、審査期間は短い傾向にあります。
それに対してプロパーローンの審査は金融機関のみが、独自の基準で行います。事業計画書などの審査があるのはアパートローンと同じですが、プロパーローンでは経営者の人柄なども審査されます。
プロパー融資の審査期間は長く、1ヶ月以上かかることもあります。
金利相場
プロパー融資はアパートローンに比べると低い金利で融資を受けられることが多いです。
金利も案件ごとに設定されますので、物件の収益性や事業者の信用度が高ければ、金利を抑えることができます。
不動産事業を拡大していきたいならプロパー融資
融資の限度額があるアパートローンよりも、
より多額の融資を受けることが可能であるプロパー融資。
保証料もかからないので、より効率よく融資資金を運用していくことができます。
さらに金利も安く抑えられる可能性が高いので、リスクをとっても、とにかく不動産事業を拡大していきたい、という場合はプロパー融資がおすすめですね。
もちろん企業としての信用度は必須ですので、なかなか創業時には受けることができない融資です。
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