不動産には色々な価格データがありますよね。
そのうちの一つに路線価（ろせんか）というものがあります。
不動産のことについて勉強している方ではないとなかなか出会うことがない単語なのではないでしょうか。
今回はこの路線価について、どんなものなのか、どうやって調べるのか、そしてどんな時に使うのか、ということを解説していきたいと思います。
路線価とは
路線価とは土地に付けられる価格のうちの一つです。
実は公的に付けられている土地の価格というのは4種類あって、これを土地の一物四価と言うこともあるんですよね。
少しややこしいのですが以下のような価格があります。
- 公示価格…国土交通省が毎年1月1日を基準日として評価し、3月下旬に公表する。一般的な土地取引価格の指標となる
- 基準値標準価格…都道府県が毎年7月1日を基準日として評価し、9月下旬に公表する。一般的な土地取引価格の指標となる価格で、公示価格の補足的な役割を担う
- 固定資産税評価額…3年に1度、市町村が1月1日を基準日として評価し、3月または4月に公表する。固定資産税、不動産取得税のなどの計算の基礎となる価格
- 相続税評価額…毎年1月1日を基準日として評価し、7月1日に国税庁が公表する。相続税や贈与税の計算の基礎となる価格
そして「路線価」というのは最後にご紹介した相続税評価額を計算するために利用されるものです。
路線価は公示価格と基準値標準価格の80%になるように設定されています。
国税庁によると、路線価とは
路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額
とされています。
公示価格の算定は現場で不動産鑑定士がしており、この公示価格をもとに、路線価が決まります。
毎年新しい路線価が更新されるので、路線価を調べる時は最新の路線価を調べるようにしましょう。
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路線価の調べ方
路線価は国税庁のホームページで調べることができます。
この画面をスクロールしていくと都道府県別に選べるようになっているので、クリックして進んでいくと路線価図を見ることができます。
試しに銀座5丁目の路線価図をクリックして見てみました。
路線価図には記号がたくさんあり、図面上部にそちらの記号の説明がされています。
また、書いてある数字は単位が1,000円になりますので、
例えば500Aと書かれていたら、1平方メートルあたりの路線価は50万円ということになります。
さらに、数字の横に書かれているアルファベットは借地権の割合を記号化したもので、記号と借地権割合は以下のように対応しています。
| 記号 | 借地権割合 |
|---|---|
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
もし人から借りている土地の上に建物を建てている場合は、その土地の相続税を計算する時は借地権割合に従って評価額が出されます。
つまり500Aの場合は借地権割合が90%になりますので、50万円の90%で45万円ということです。
逆に土地を貸している地主の土地評価額は10%の方で、5万円ということになります。
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路線価が設定されていない土地について
路線価が設定されていない土地については固定資産税評価額と評価倍率表を照らし合わせながら計算をしていきます。
国税庁のホームページで路線価図ではなく評価倍率表の方を開き、該当する土地用途をクリックして土地の所在地を調べると、評価倍率表が表示されるようになっています。
評価倍率表には借地権割りたいと固定資産税評価額にかける倍率などの記載があって、
これをかけて評価額を計算するんですね。
このように、全ての土地に路線価があるわけではありませんので、
路線価が設定されていない土地については自分で計算して求めなくてはいけません。
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路線価はどんな時に使うの？
路線価はどんな時に使うのかというと、
宅地にかかる相続税や贈与税を計算する時に主に使われます。
路線価を使って宅地を評価する方法は路線価方式と言われるんですね。
具体的には、宅地に面している道路の路線価を検索して、その路線価に宅地面積をかけることで相続税評価額を計算することができます。
実際の計算では土地の形状によって、
- 奥行価格補正率
- 側方路線影響加算率
といった2種類の補正をかけることがあります。
ただ、個人的に計算する場合はここまで考えなくても良いでしょう。
急に不動産を相続することになった時や、相続をするかもしれない状況になった時に、
自分でも評価額を計算することができますので、一度計算してみると良いかもしれません。
また不動産投資をされている方は、路線価がどういうもので、どんな時に使われるものなのか、ということを大まかに理解しておくと良いと思います。
路線価が高いということは「土地として良い土地である」という証拠でもあります。
不動産は建物部分は経年劣化によって価値がなくなっていってしまうものですが、土地は経年劣化がありません。
長く所有しても価値が薄れない不動産を購入するために、良い土地に立っている不動産を購入することは重要です。
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