地方の築古物件を中心に投資をしています。
先日「お！安いな！」と思った物件の問い合わせをしてみたところ、
前面道路が私道なのですが、持分があるので問題ないです！
というものがありました。
前面道路が私道、というような物件は、相場に比べると割安になっていることが多いですよね。
結局こちらの物件は、すでに買い付けが一件入っているとのことで、二番手になってしまいました。一番手さんは融資利用とのことで、融資が通ればそのまま売買が進んでしまう状況だそうです。
そもそも物件の規模もそこまで大きくなく、価格もまずまずという物件で、収益性も高そうなので、一番手さんにそのまま購入されてしまいそうな感じでしたね。
さて、今回は前面道路が私道、という物件でしたが、私道トラブルにはどんなものがあるでしょうか？
公道と私道の違いについて
まずは公道と私道の違いについて簡単におさらいしておきましょう。
公道と私道は何が違うのかというと「誰が管理しているか」ということが違います。
公道は国や自治体が管理しているため、誰でも自由に通行できます。
それに対して、私道は個人や団体が私的に所有・管理しています。
そのため、所有者が定めていれば「通行料を取る」といったことができます。
個人の所有物であるため、私道は維持費も所有者が負担します。
私道がある土地に関しては、一般的な土地に比べて費用や手続きの負担が重いため、
不動産取引では「私道負担」という用語をつけることで、一般的な土地と私道負担付きの土地を区別できるようにしています。
通行料を取られることになってしまった
知人の紹介で知り合った人から私道を含む物件を購入した。
その際、紹介で知り合った人でもあったし、特にトラブルなく生活していたとのことで、仲介手数料をなしにするために仲介業者を通さなかった。
購入した物件から大通りに出るために小道を通るが、舗装が一部悪くなってきていたので、市役所に補修工事をお願いすることにした。
市役所から「その道は私道なので、土地の所有者に補修工事をお願いしてください」と言われてしまった。
調べてみると、その小道は細かく分けて登記をされていて、数人の周辺住人がそれぞれで所有をしていることがわかった。
補修工事をお願いしたところ、費用負担をめぐって土地所有者の1人とトラブルになり、土地を通る時に通行料を支払えと言われてしまった。
多くの人が通行する道だとしても、個人が所有の私道の場合は、所有者に断りなく補修することはできません。
そして補修の費用負担は所有者がするべきものなのです。
この例のように、見た目には細長い一本道に見えても、複数の所有者で細かく分けて登記をしている場合があります。
道路として利用されていても、それが私道なのであれば、「立ち入り禁止」とすることもできますし、「通行料を徴収する」と言うことも可能です。
ただし、他人の所有地に囲まれている土地（袋地）を購入された方が、周りの土地の所有者全員から通行を拒否されると、購入した土地に出入りできなくなってしまいます。
そのため、袋地の所有者には、公道に出入りするために周辺の土地を最小限度の範囲で通行できる「袋地通行権」という権利が認められています。
建物を新築できない場合がある
私道の中で持分を所有していない場合や、私道が分筆型で私道の通行掘削承諾書が得られないままに建築工事などを進めた場合、私道所有者から工事の差し止めを求められるというトラブルが発生する可能性があります。
この可能性を避けるために、建築会社は私道の通行掘削承諾書がなければ工事を始めません。
つまり、新築で建築工事をする際は、その前に他の私道所有者から私道の通行掘削承諾書を取り付ける必要があります。
これを物件を買い付ける段階ではなかなか出来ませんから、やはり私道負担のある物件というのは購入するのにリスクが高いなぁと感じますね。
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不動産を売却できない場合がある
先述した状況と逆で、自分が売主となる場合について。
- 私道持分がない
- 私道持分はあるが、分筆型
という場合は、物件を売却する際に、買主から「通行掘削承諾書を取り付けること」を売買条件とされることがあります。
私道所有者と連絡が取れなかったり、大人数いたり…という場合はこれがかなり難しくなります。
そのため売却するのも苦労する物件になりかねません。
不動産を購入する時は、自身が売却する時のことも考えなくてはですが、将来的に考えてもやはり私道負担がある物件というのは何かとトラブルが出てきそうですね。