地方の築古アパートを中心に投資をしています。
今回は北海道へ、自分の所有しているアパートを見に行ってきました。
年が明けたらすぐ繁忙期ですので、繁忙期前にはできるだけ現地に赴き、どのお部屋をどれくらい修繕しようか、ということを考えます。
不動産業者の方にもお会いしておくことで、より円滑なコミュニケーションが取れるようになり、一石二鳥かなと思っております。
ずっと会わないまま、話さないままでいると、どうしても他の方が優先されてしまったり、忘れられたりしてしまうものですからね。
和室の修繕と戦略
こちらはファミリータイプ物件ですが、照明がちょっと古臭いなぁというのが気になるところです。
営業担当の方には、
もし、内見者さんに照明のことに言及されたら、「これは取り替えることもできますよ」と言ってください！
とお願いしておきました。
すでに付いているものに関しては取り替えず、もし内見者さんが気にしているようだったら取り替えられます、と言ってもらう形にして節約です笑
いかにも古い感じがする照明なので、ちょっと気になりますよね笑
畳が汚くなってしまっているのも目につきました。
畳の表替えと言って、表の部分だけを替える方法があります。
この表替えなら、一昔前の感覚ではありますが、1畳あたり5,000円〜6,000円程度かな、と。
最近は色々と値段が上がってきているので、もう少し価格が高くなっているかもしれませんが、このお部屋だと8畳なので、4〜5万円程度、といったところでしょうか。
蛇口
安いアパートではあるので、蛇口も単水栓のままです。
レバーを回せばお湯にも水にもできる混合栓の方が使いやすいし人気ではあるのですが、数万円かかる工事のため、実施していません。
そもそもが安いアパートなので、最低限暮らせれば良いかな、という精神でリフォームも最低限としています。
外階段は穴が空いてきたら危険
鉄製の外階段は少しずつ錆びてきてしまっています。
これはもう外にあって雨風に晒されるものなので仕方がないところがありますね。
穴が空いてきてしまうと危険なので修繕しなくてはいけなくなりますが、今のところは安全性には問題なさそうなので、一旦スルーとします。
下から見ると階段裏もボコボコしてきてしまっていますね。
どうしても雪が降る地域だと、塗装の下に水がたまってしまって、気温が上がることで膨張してしまうのです。
とはいえ、外階段を修繕するとなるとかなりの費用がかかります。
塗装だけなら数十万円で済むと思いますが、架け替えとなれば100万円以上かかるでしょう。
そういった大規模修繕となる前に、売却をしてしまうのが吉かな、と個人的には思っています。
外壁
建物の外壁を見ても、やはり剥がれ落ちてしまっているところがありますね。
これも外階段と同じく、雪が降る地域では起こりやすくなる現象です。水が溜まってしまって破裂してしまう、というものです。
さらに寄って見てみると、コーキング部分にヒビが入っています。
これも水が入り込んでしまう原因にはなるので、コーキングを上から塗り直すという修繕が必要になりますね。
ただ外壁と合わせてやることになるので、そうすると足場を組んで…となってやっぱり修繕費用が高くなってしまいます。後回し…笑
どのお部屋を優先して修繕するか
今回の出張で主に考えたのは、どこを修繕するかということもですが、どのお部屋を優先して修繕するか、ということでした。
アパートも複数持っていると、抱えている空室もそれなりに多くなります。
そうなった時に、繁忙期に向けて全ての空室を一斉に修繕するわけにはいかず、その中で「決まりそうなお部屋」から修繕していく方が効率が良いんですね。
ですが、実際に現地でお部屋を見ないことには、どのお部屋を優先するかということもなかなか決めることができません。
「日当たりが良くてお部屋の印象が良いお部屋から〜」なんて考えても、どのお部屋が日当たりが良かったかなんて覚えていないわけです笑
なので、現地を見て、決まりそうなお部屋から優先して修繕をするということ決めていきました。
地方物件の場合はどうしても足を運ぶというのが億劫になりがちだと思いますが、現地に行くのはやっぱり大事だなと思った出張でした。
久しぶりにお会いできた方も多く、楽しい出張でもありました。
やはり顔を合わせてお仕事をするということも大切なことのように思います。