地方の築古物件に投資をしていることが多いのですが、
東京の区分マンションが利回り5%程度あれば良い方なのに対して、地方の築古戸建て・アパートだと利回り20%〜30%といったものがまだまだあります。
利回り20%から30%というのはとても魅力的な数字ですよね。
とはいえ、中古物件ではありますので、物件紹介に掲載されている表面利回り通りにはなかなかいきません。
こういった地方の高利回り物件の購入を検討する時に、私がいつも見ているポイントについて、今回はまとめてみました。
どこにどれくらいリフォームが必要か考える
中古物件を購入する際にまず考えなくてはいけないのがこれですね。
基本的にはクロスの張り替えと床にクッションシートを敷く+クリーニングくらいで済ませたいと思っています。
築古の物件でも、クロスと床をリフォームするだけでだいぶ印象が変わります。
この画像のお部屋はアクセントクロスに水色を使用し、床を白っぽい木目調のものにしたのですが、うまく可愛らしい雰囲気に仕上がり、入居付けもあまり苦労しませんでした。
ただ築古物件の場合はクロスと床だけではリフォームが済まないことも多々あります。
特に大規模修繕となってしまう
- 屋根
- 外壁
に関しては注意して見る必要があります。
足場を組んでの工事になると途端に数百万円のリフォーム代がかかってきますからね。
修繕履歴（なければ不動産業者にお願いして見せてもらう）を確認し、将来的に発生してしまいそうなリフォームも念頭に入れるようにします。
また、お部屋の中のリフォームは特に水回りがお金がかかります。
- お風呂
- トイレ
- キッチン
- 洗面所
などをしっかり見て、なるべくリフォームしなくてそのまま使えるような物件を選んだ方が良いでしょう。
和式のトイレなんかも、被せるだけで洋式に変えられるようなものもあります。
かなり即席な感じにはなってしまいますが、それでも不動産投資をビジネスとして考えるのであれば、お金をなるべくかけないでリフォームする、というのが大前提かなと思います。
関連記事：中古マンションを購入して投資！リフォーム費用を大公開
土地値を計算する
中古物件を購入する時は必ず土地値も計算するようにしています。
「エリア名 土地値」で検索すると、土地の値段がわかりますので、それに坪数をかけて計算します。
すると、売り出し価格のうち、どれくらいの割合が土地の値段で、どれくらいの割合が建物の値段なのか、というのがおおよそ計算できるわけですね。
築古の中古物件に関しては建物の残存価値はほとんどないものが多いですから、
できれば売り出し価格のうちの半額以上は土地の値段があるような物件がいいな、と思っています。
そういった物件を選んでおけば、最悪の場合建物を取り壊してしまっても、土地の値段だけは残るので、
最終的に土地にしてしまって売り出してもいい、というわけです。
関連記事：不動産は築年数の積み重ねでどれくらい価格が落ちるものなのか
駐車場があるかどうか
地方物件の場合は駐車場があるかどうか、ということがとても重要です。
ほとんどの地方エリアが車社会。
つまり「駐車場がない物件」というのは不動産業者からすると「案内しにくい物件」になってしまうのです。
以前購入した築古のアパートは駐車場がなかったのですが、
その物件はやはり入居付けにとても苦労しました。
そこで管理会社さんからのご紹介もあり、その物件の近くで売りに出された土地を別で購入したんですね。
そこを専用駐車場としたところ、物件がうまく回り出したのです。
もし駐車場がない、あるいは戸数に対して少ない物件なのであれば、近くに土地を購入することも考えて、その分利回りの引き直しが必要になるかなと思います。
広告費
最近は「これもしっかり考えないといけないなぁ」と思ったのが広告費です。
広告費は「AD」と表記されることもありますが、
要は管理会社さんが入居を決めてくださった時にインセンティブのような形でお支払いするお金のことですね。
エリアによってはこれが家賃2ヶ月〜3ヶ月分になっているようなところもあり（北海道の札幌エリアなんかは供給過多でそんな状態になっています）
それだとどうも表面利回りとはかなり利回りが変わってくるな、と感じます。
入居者の流動性によっても変わってきますので、レントロールをしっかりと確認して、どれくらいの頻度で広告費がどれくらいかかってきそうなのか、ということも考えたいですね。
関連記事：レントロールとは？不動産購入のときにチェックするポイント
家賃相場と家賃設定
家賃設定も物件紹介に載っている家賃設定ではなかなか難しいだろう…と感じることが多いです。
家賃相場を調べて、レントロールも見ながら、なるべく低めに設定して利回りを引き直してみるといいかと思います。
築古の場合は新築に比べるとガクッと落ちることがないので、想定はしやすいかと思いますが、
表面利回り計算時に使われているものは少し高めになっていることが多いですね笑
ということで今回は地方の高利回り物件を検討している時にチェックしたい利回りに関するポイントについて話してみました。
利回りの引き直しはベテラン大家さんは必ず行っていることですので、ぜひ「この物件が欲しい」と思う物件がある場合はおこなってみてください。