今までは地方の築古物件を中心に不動産投資をしていたのですが、少し前に東京のかなり立地の良いエリアで区分マンションを購入しました。
もともと地方エリアでの投資が多く、一棟ものなど規模の大きいものも複数ありますので、東京での区分投資、となるとかなり今までとは趣が違い、気づいたメリットとデメリットも多かったです。
今回はその辺りをまとめておきたいと思います。
東京で不動産投資をするメリット
あくまで「地方で不動産投資をやっているのでそれと比べて」というのと、
中古区分マンション、という前提条件のもとなのですが、メリットを書いていきたいと思います。
近くて管理がしやすい
今回購入した区分マンションは都心の高級住宅エリアと言われるエリアにある区分マンションです。
自分自身も都内に住んでいるため、電車に乗れば30分程度で行ける場所で、場所が近いからこそ管理がしやすい、というのが一番のメリットでした。
というのも、地方での不動産投資の場合でももちろん物件を見に行くということは大切にしていますし、年に最低でも1度は管理会社の方と直接お話しする機会を作るようにしているのですが、地方物件だとどうしても毎回飛行機に乗って行くことになります。
エリアによっては複数の管理会社にお世話になっているところもありますので、泊まりがけで行くことになります。
この出費もなかなかですし、労力も相当なものになります。
なので東京の物件はやはり近くて管理がしやすい、というのは強く感じました。
空室期間中、リフォームが終わったらすぐに見に行けましたし、さらにそこから仕上がりに対して修正をお願いしたりするのもスムーズでした。
関連記事：ワンルームマンションのリノベーション事例！実際にやった内容公開します
空室がすぐに埋まる
東京で不動産投資をすると空室がすぐに埋まる、というメリットがあります。
地方での投資の場合は、繁忙期を逃すと「1年空室になるかもしれないですね」と管理の方には言われてしまうことが多いですが、
東京の場合は3ヶ月空室が続くとかなり長い方、というイメージでしょうか。
地方に比べると人の流入・流出がとても多い東京では、もちろん繁忙期はありますが、
それ以外の時期でも入居が見込めるというのがメリットでしょう。
安定した賃貸需要を長期的に期待できる
地方の物件の場合は、賃貸需要がガクッと落ち込んでしまうリスクが常につきまといます。
例えば、学生向けのアパートだったのに大学が潰れてしまう、ということも地方ではあることですし、
同じように、イオンなどの大きなショッピングモールが潰れる、大企業の工場が撤退する、路線が廃線になる、といったこともあります。
東京の場合はこれからも安定して人口が増えていくでしょうから、そういったリスクは低いと言えるでしょう。
もちろん周辺環境の調査はとても大切ですけどね。
関連記事：賃貸需要の調べ方とは？
入居者層
地方の場合は家賃はどうしても低くなります。
生活保護を受給されている方に多く入居していただいているような物件もあります。
もちろんそれはそれで、長く住んでもらえる可能性が高く良いことではあるのですが、内緒でペットを飼っていたり、クレームが入りやすいなどの問題点もあります。
それに比べるとある程度家賃が高い東京の物件だと、入居者層も変わるので、比較的トラブルも少ないように感じます。
これはまだまだ所有年数が短いので、まだこう言い切るには早いのかもしれませんが、なんとなく感じていることです。
関連記事：アパート経営における生活保護受給者の入居の際の注意と戦略
東京で不動産投資をするデメリット
ここまでメリットを紹介してきましたので、ここからは実際に物件を所有してみて感じるデメリットをまとめていきます。
利回りが高くない
東京の物件は中古でも価格が高く、利回りが高くない、というのが一番のデメリットかと思います。
地方の築古の一棟ものなら15%以上は欲しいな、という感覚で物件探しをしますが、
東京の区分だと5%あれば良い方でしょうか。
今回に関しては掘り出し物件だったので表面で言うと7%近くあったのですが、それでもやっぱり利回りは低いですね。
逆に、収益性がものすごく高くなくてもいいから、なるべく安定した投資をしていきたいと考えている方の場合は、東京の区分はおすすめできそうです。
関連記事：不動産投資、ワンルームの利回りはどれくらいがいいの？
税金が高い
地方に比べると都心は固定資産税や都市計画税などの税金が高いです。
固定資産税は市町村に支払う地方税のことで、東京23区の場合は東京都に対し支払う税金になります。
利回りも低く税金は高い、となると、やはり収益性でみた時はあまり投資効果は期待できないですね。
投資をする際は、税金や修繕費用なども考慮してシミュレーションすることがとても大切です。
関連記事：不動産投資をする時にやっておくべきシミュレーションまとめ
自然災害リスク
都内ではまだまだ耐震構造が強化されていない物件があったり、
木造建築が立ち並んでいる地域もあります。
人口が多い分、建物も密集していますので、どうしても自然災害のリスクは高いです。
投資をする時は保険にしっかり加入すること、
またハザードマップなどを確認して、なるべく自然災害リスクの低いエリアで投資するようにすると良いかと思います。
関連記事：【オーナー向け】火災保険の選び方
今回は地方都市と東京での投資を比較する形で、東京での不動産投資のメリットデメリットをまとめてみました。