平成27年に相続税の基礎控除が往来の60%に改正されました。
資産を多くお持ちの方は節税対策としてタワーマンションを購入することを検討している方もいらっしゃると思います。
タワマン節税なんて言葉が聞かれるようになりましたが、
タワーマンションが節税になる仕組みについて今回は解説してみたいと思います。
実はタワーマンションが節税になるという認識が広まったせいもあり、2018年以降に引き渡されるタワーマンションについては節税のメリットが薄くなるような税制改正もありました。
この部分についても解説していきたいと思います。
タワーマンション節税の仕組み
まずはタワーマンションがどうして節税になるのかということについて解説します。
現金より不動産の方が評価額が低い
不動産全般に言えることなのですが現金を持っているよりも不動産を持っている方が評価額が低くなるので節税になります。
というのも現金というのは、当たり前ですが持っている金額そのままの価格でしか評価されません。
ですが不動産の場合は
- 土地は相続税路線価
- 建物は固定資産税評価額に基づき算出
という形で評価されます。
一般的に相続税路線価は地価の8割ほどなので、例えば一千万円の土地を買ったら相続税路線価が800万円程度になるので、実質差額である200万円分には課税されないということになるのです。
さらに建物の場合は建築時の購入価格の6割から7割程度の価格になることが多いです。
土地よりも建物の方が更に評価額が低いんですね。
つまりタワーマンションに限らず、資産は現金で持っているよりも不動産で持っていた方が節税になるということです。
建物の方がさらに評価額が低いからタワマンが良い
上記で解説した通り、土地に比べると建物の方が評価額が低いです。
つまり土地に対して建物の割合が大きい方がより節税効果が高いということになるんですね。
同じ土地の大きさで考えるとして、一戸建てであれば土地全てが所有物になります。
しかしタワーマンションの場合は一戸あたりの土地の広さは【土地÷戸数】で求められることになるので、一戸あたりの土地の広さが小さくなります。
特にタワーマンションのような個数がとても多い建物の場合は一戸あたりの土地の広さがとても小さくなるんですね。
こういった理由からさまざまな不動産の中でもタワーマンションが節税効果が高くなるのです。
高層階ほど購入価格に比べて評価額が低かった
タワーマンションが節税になる理由として高層階の方が価格が高いのに対し、評価額が階数に関係なく同じ面積・間取りの部屋であれば同じであった、という要因がありました。
例えば同じタワーマンション内で低層階のお部屋は5000万円なのに対し、高層階は1億円するというようなことがよくありますよね。
固定資産税評価額は同じだとすると、高層階のお部屋の方が販売価格に対して評価額が低いので節税になっていたのです。
ところが平成29年度税制改正のタイミングでタワーマンションの固定資産税の見直しが公表されました。
この改正を中層階を基準に一回上下するごとに0.26%税率が増減することになったんです。
つまり固定資産税評価額も階数に応じて変わることになったんですね。
この改正は2018年以降に引渡しが行われる新築のタワーマンションが対象となるので既に所有しているタワーマンションの固定資産税が高くなるというわけではありませんが
これからタワーマンションの購入を検討しているのであれば、法改正により高層階ほど節税になるという要因は失われてしまうことになります。
関連記事：タワーマンションへの不動産投資は危険？住んでみてわかったこと
タワーマンション節税のデメリット
節税対策だと買えない可能性がある
節税目的があまりにもあからさま過ぎると考えられる時、税金が後で徴収されたり延滞税まで取られることがあります。
財産評価 第1章総則 6に下記のような記載があります。
6 この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。
実際にタワーマンションを利用した相続税対策が租税回避行為と判断されてしまって追徴課税されるというケースもあったので、
あからさまな節税とみなされないように、なるべく早めに準備をしておくことが大事です。
相続が起きそうになってからバタバタとタワーマンションを購入するのはあまりお勧めできません。
タワーマンションの価格崩壊が起きる可能性がある
タワーマンションがこれから価格崩壊していく可能性が高いです。
すでに外国人投資家たちは日本のタワーマンションからは手を引いている人も多く、人口が減少していく日本では空室が多くなっていくでしょう。
またタワーマンションは、入居者が少なければそれだけ入居者それぞれが修繕費用を多く払わなくてはいけなくなってしまいます。
これからタワーマンションに関しては色々な問題が出てくる可能性が高いです。
売却できない可能性がある
タワーマンションの価格崩壊が起きれば売却も難しくなるでしょう。
さらに同じ間取り同じマンション内のお部屋が同時期に売り出されているようなこともタワーマンションでは起こりやすくなります。
価格を下げたり、時期をずらすなどの戦略も必要になってきてしまうので、簡単に売却することができないというのもデメリットになるでしょう。
不動産は固定支出がある
不動産を持っていれば固定資産税もかかってきますし、修繕費用や保険料などもかかり続けます。
タワーマンションを購入して節税になったとしても、その後に支出が続くようだと持ち続けるのも難しいです。
相続をする側にもまた、ある程度不動産知識が求められると言えるでしょう。
関連記事：不動産投資において団信に入る意味とは？生命保険代わりになる？