地方の築古アパートを中心に投資をしています。
投資を初めてもう10年以上が経ちましたが、なんだか最近はトラブルが続いており、家賃滞納が続いているお部屋がゴミ屋敷化していた、という案件が2件立て続けに起こりました…
今、強制退去に向けて裁判をしようとしているところなのですが、この裁判費用がまぁお高い！
結局はオーナー負担となるのでしょうから、憂鬱で仕方ありません。
家賃滞納が続いても、すぐに退去してもらうことはできない
すでに8ヶ月も家賃滞納があった入居者さんに対して、
もし中で亡くなっていたら…という可能性を考え、管理会社の方にお願いし、警察の立会い協力のもと、お部屋に入室していただきました。
入居者さんはお部屋の中にいたのですが、お部屋の中がゴミ屋敷状態。
お水も電気もガスも、ライフラインが全て止まっている状態でしたので、当然トイレも使えず、お布団の中でそのまま糞尿が垂れ流しとなっており、かなりの臭気を放っていたそうです。
ですが亡くなっていなくてよかったです。
管理会社さんから支払いの催告や内容証明郵便の送付などはしていただいていました。
実は家賃滞納を続けたからと言って、すぐに強制退去をさせることができるわけではありません。
日本の法律では、家賃滞納が続いていても、しっかりとした手順を踏まないと、退去はさせられないことになっています。
まず内容証明郵便で催告書を送り、それに対して応じてもらえなかったという事実が必要です。
これがあることで、大家と借主の信頼関係が崩れたということが証明できます。
内容証明郵便では、誰が誰にどんな内容の書類を送ったのか、ということを公的に証明することができます。
裁判で入居者に「もらった覚えがない」と言われた時に、内容証明郵便があれば、送ったことを証明することができる、というわけですね。
催告書に記載した支払い期日を過ぎても入居者からリアクションがなければ、裁判所へ明け渡し請求の訴訟申し立てを行います。
そしてこの訴訟では、建物の明け渡しと滞納した家賃の支払いを同時に請求することができます。
家賃滞納は3ヶ月以上されていないと、契約解除は不可となります。
また、内容証明郵便を必ず使って催告書を郵送した方が良いです。
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強制退去にかかる弁護士費用や裁判費用
実際に弁護士さんに問い合わせを行って、裁判を起こすために作業を進めている状態なのですが、大体ざっと全部で100万円ほどの費用がかかることがわかりました。
弁護士費用ですが、
- 着手金・報酬金方式…着手金と報酬金の両方が発生する方式で最も一般的。実際に回収ができなかったとしても「明け渡しが実現した場合に○万円」という形で成功報酬が設定されていることがあります。
- 手数料方式…内容証明郵便1通作成、など1回ごとの事務処理に応じて費用を計算する方式。
- 完全成功報酬方式…着手金が発生しないのがメリットだが、報酬金が割高に設定されることが多い。
- タイムチャージ方式…1時間あたり○万円、という計算方法。
のいずれかが用いられることが多いようです。
弁護士費用に関しては、着手金が10〜20万円程度、報酬金の最低額が20万円〜40万円程度。
裁判によって強制執行が認められた場合、一番お金がかかるのは強制執行時の人件費です。
これが一般家庭の場合30万円〜50万円。
しかし今回のケースは一般家庭…ではありません。ゴミ屋敷と化しているのでもっと費用がかかります。
もちろんそこからさらにクリーニングもかかるのですが…
と計算していくと、100万円じゃどうも利かないですね…
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結局オーナー負担
裁判に勝てば滞納されていた家賃と裁判費用を請求することは可能です。
ですが、今回滞納をされている入居者さんは手持ちの現金がないから家賃が払えず、ライフラインが止まり、家がゴミ屋敷になってしまっていたわけです。
100万円以上の請求に対して支払いができる能力があるとは到底思えません。
これで自己破産、と言われてしまえば、結局それが全部オーナーである私の負担になってしまいます。
地方都市の築古アパートは利回りはとても良いのですが、結局築古物件ということは家賃をある程度下げる必要があり、
家賃を下げると、その家賃が良いという人が集まるわけですから、どうしても家賃滞納のリスクが高まるんだな、というのが今回の学びです。
長く築古アパートへの投資を続けていますが、こんなに大変なトラブルが重なることも珍しいですね…
こればかりは運だと思いますし、いつかはやってくるものなのかもしれませんが、それにしてもオーナーの立場が弱すぎるなぁと感じます。