賃貸物件においてエアコンの扱いはトラブルになりやすいです。
オーナーが知っておきたいエアコンの扱いについて、解説していきたいと思います。
エアコンは設備か残置物か
エアコンは設備とするか残置物（ざんちぶつ）とするかによって扱いが大きくことなります。
設備というのは、ウォシュレットや映像付きインターホン、オートロックなどと同じで、物件の設備として備えられているものとする、ということです。
つまりこれは最初から住宅設備の一環として存在する物という意味なので、オーナーは常に入居者が良好な状態で設備を使用することができるように維持する義務がある、ということになります。
当然設備が故障した時はオーナーの負担で修繕を行わなくてはいけません。
もし修繕ができない場合は、同等品と交換をする必要があります。
（もちろん入居者の故意・過失によって壊れた場合は入居者負担）
それに対して、残置物扱いにしていた場合は、オーナーが費用を負担して修理をする必要はありません。
残置物は物件に前に居住していた人が退去の際に残していった私物のことを指します。
オーナーに許可をとって置いていったものが残置物ですが、中には無断で置いていってしまった、というようなケースもあります。
私が以前住んでいた賃貸物件ではお部屋に二つのエアコンが付いていたのですが、一つが設備で一つが残置物でした。そういったケースもあるのです。
関連記事：賃貸で入居者が退去する時の残置物はどう扱えばいい？
重要事項説明書にしっかり記載する
エアコンを残置物とする場合は重要事項説明書や契約書に残置物に扱いについてきちんと記載を行っておきます。
この部分はあとでトラブルになりやすいところですので、きちんと契約書面に記載をしておいた方が良いです。
重要事項説明の時にも、故障の際は借主側に修繕義務が発生する旨を説明してもらうようにしましょう。
契約書に付帯設備と書かれているだけで、残置物としての説明がない場合、オーナーに修理の負担義務が発生する場合があります。
残置物や設備といった言葉は一般的には聞きなれない言葉ですので、しっかり重要事項説明で説明を行っていても、「残置物？聞いてないけど？」と入居者に言われてしまってトラブルになることもあります。
のちのちにトラブルにならないためにも、エアコンの修繕などが発生した時に契約書面で扱いを入居者に確認してもらえるように、残置物であることと、修繕費用負担は借主である、ということを記載しておきましょう。
関連記事：オーナー側のアパートの原状回復費用、何にどれくらいかかる？
エアコンを撤去する場合は？
残置物が故障していたり不要だった場合でも、借主が勝手に廃棄することはできません。
残置物は設備ではないものの、所有権はオーナーにあると考えることができるからです。
実は残置物が要らないからと言って入居者が勝手に撤去をしてしまうというトラブルもあります。
その場合は勝手に所有物を撤去したということになりますので、同等のものを設置するよう入居者に請求することができます。
とはいえ、全く必要ないのに残置物をずっとお部屋に置いておかなくてはいけないというのは入居者にとっても負担だとおもます。
処分や買い替えの費用をどちらが負担するかを決めた上で交渉し、撤去などをしてもらっても良いでしょう。
関連記事：空室対策のための設備、ウォシュレットの取り付けについて
トラブルになりやすいエアコンの扱い
残置物の扱いについては内容が一般的ではないため、入居者とトラブルになりやすい部分です。
契約書にはしっかりと記載をすることと、重要事項説明で口頭でもしっかり説明してもらうようにしましょう。
残置物であるエアコンは、例えば以下のようなトラブルがあります。
- エアコンを最新のものに取り替えようとした入居者がエアコン撤去費用もかかると思っていなかった
- 残置物であるエアコンを退去時に勝手に持っていってしまった
- 残置物であるエアコンは型が古く、電気代がかなり高くついてしまって入居者からのクレームになった
- エアコンが故障したのに修理代が入居者負担だと知らなかった
などなど。
エアコンに関しては長く住んでもらうために、多少の交渉余地はあっても良いのではないかなと思います。
やはり入居してすぐに残置物が勝手に壊れたのにそれを撤去するのに費用がかかるとなると入居者も不満に思うでしょうからね。
とはいえ、交渉をすることによって逆にめんどくさい内容に発展してしまったり、クレーム気質な入居者の場合はことあるごとにクレームを入れてきて、長く住んでもらう方がマイナスになることもあります。
できれば入居前にこれら設備や残置物がどのような状態なのかはしっかりと確認しておいた方が良いでしょう。
また契約書の記載文面は入居者に案内する前にきちんと確認しておくようにしましょう。
関連記事：賃貸に付いているエアコンのクリーニングは誰が負担する？