人が死んでしまった物件は事故物件という扱いになります。
ですが、全ての人の死を事故物件としていたら、ほとんどの物件が事故物件になってしまいますよね。
そのため、自殺や他殺などがあったお部屋や、自然死でも発見が遅れるなどして特殊清掃が必要になったようなケースなどは事故物件として扱われます。
事故物件になった物件には告知義務という、入居検討者に告知を行う義務が発生します。
どのような事件事故があった物件なのか、あらかじめ告知を行った上で、お部屋の入居を決めてもらう。売買の場合は、同様に購入検討者に告知を行います。
もちろんそういった告知義務が発生する事故物件は、家賃が少し相場よりも安かったり、売却価格も安くなります。
今までは事故物件の明確な基準がなかった
どういったケースで告知義務が必要で、どういったケースでは告知をしなくてもいいのか、今まではかなり曖昧でした。
人の死に関してはさまざまなケースがあるため、明確な基準を設けること自体が難しいですしね。
それが、2021年10月8日に国土交通省から「宅建業者による人の死に関するガイドライン」が発表され、
このガイドラインに強制力はないものの、一定の判断基準が示されたことで、告知義務の判断がしやすくなりました。
また、入居者や物件の買主も以前より安心して取引ができるようになったと言えると思います。
関連記事：不動産売買契約時の重要事項説明、注意して聞いておくポイントは？
告知しなくて良いケース
ガイドラインは少々硬めの文章で書かれているので、ざっくり解説をしていきたいと思います。
まず告知範囲について。
原則として、「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある場合は告げる」ということが書かれています。
告知することによって、入居を検討している人が、
そんな事件があったお部屋なら、ちょっと迷うな…
となってしまうような過去があるお部屋はきちんと告知をしなければいけません。
これも感じ方は人それぞれなので、なかなかに判断が難しく、基準が曖昧ではありますけどね笑
原則を前提とした上で、ガイドラインには告知をしなくて良いケースが明文化されています。
【宅建業者が告知しなくてもよい場合】
- 自然死・日常生活の中での不慮の死
（老衰、持病による病死、転倒事故、誤嚥（ごえん）など）- （賃貸借取引において）「1以外の死」「特殊清掃等が行われた1の死」が発生し、おおむね3年が経過
- 隣接住戸、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した死
ただし、上記1～3に該当する場合であっても、「社会に与えた影響が特に高い」ものは告げる必要があるとされています。
大きくニュースで取り上げられるような残酷な事件だったりすると告知義務が発生しますね。
上記1～3に該当する場合であっても、「社会に与えた影響が特に高い」ものは告げる必要がある。
また②の部分に関して、賃貸の場合は3年間経過していれば告知しなくても良いとされていますが、
売買の際はこの期間は定められていませんので注意です。
告知すべきケースとは
ガイドラインによる、告知をするべきケースは以下の通りです。
- 社会的な影響が大きい事案
- 買主・借主から事案の有無を質問された場合
- （賃貸のみ）自殺や他殺、事故死などが発生し、概ね3年以内の場合
- 特殊清掃が発生し、概ね3年以内の場合
②について、買主や借主に質問をされた場合、不動産会社には告知義務が発生します。
質問をするということ自体が、「契約の判断に影響を及ぼしている」と考えられるからですね。
④については、自宅での転倒事故や入浴中の溺死など日常生活における不慮の死や、孤独死を含む老衰や持病による自然死であっても、特殊清掃が発生した場合は3年以内は告知が必要となります。
特殊清掃は主に人が亡くなってから発見までに時間がかかってしまった時に発生する、通常のクリーニングとは違うクリーニングのことです。
時間があいてしまったことにより、臭いが強く出てしまっていたり、体液のせいで人の形の跡がついてしまう、ということがあるんですね。
この特殊清掃は通常のクリーニングよりも金額も高くなります。
ガイドラインの公開で何が変わる？
今まで曖昧だった部分が明文化されたことで、
何を告知しなくてはいけなくて、何を告知しなくて良いのかが分かったことは良かったと思います。
事実は伝えるべきだ、というお声も多くあるようですが、
告知事項に3年間という期間的制限が設けられたことにより、不動産会社は事故物件を取扱やすくなったと言えるでしょう。
事故物件を探しているとよくわかりますが、これだけ人口がいるので事故物件も溢れかえっています。
逆に最近は「事故物件は安い」という認知が浸透してきており、あえて事故物件を探している方もいらっしゃいますし、事故物件専門の不動産業者が登場したりしています。
関連記事：事故物件の空室が続いている…オーナーができる対処法は？