事故物件というのがネックになっていてどうしても空室が埋まらないという状況が続いていることに悩んでいるオーナーさんは少なくありません。
オーナー業をしているとよく分かることですが人の死に立ち会うということも珍しいことではないんですよね。
自分の持っている物件が事故物件になってしまうというのもよくあることです。
では事故物件になってしまい空室が続いているお部屋はどのような対応をしていけば良いのでしょうか？
お祓いはした方がいいのか？
事故物件に関してはお祓いをした方が良いのかと悩んでるオーナーさんも多いです。
こちらは人によっても考え方が違いますし宗教などの関係もありますから、やるべきやらないべきというのを断言することはできません。
しかし特に自分のこだわりがないというオーナーさんに関しては経営的に見ればやらなくていいと私は考えています。
お祓いは割とお金がかかるもので、自然死でも3万円程度、事故死で5万円、殺人などの場合は10万円以上かかるのが一般的です。
正直非科学的なものにお金を払うというのは経営として考えるとあまり得策ではないように思うのです。
入居を検討されている方に「お祓い済みです」というご案内をすることはできますが、逆にそのようなことを気にされる方に入居されると、入居をした後もクレームが多くなってしまうのではないかというリスクも考えられます。
お祓いは必ずしなくてはいけないというものではないですし、お祓いをしないままに入居付けをされるオーナーももちろん多いです。
ご自身の物件ですから、どうするべきというのはもちろんないです。
ただ一番最初にお金をかけるべきところではないのではないかなとも思います。
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告知義務は3年
2021年5月20日に国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いについて」と題するガイドラインが公表されました。
事故物件の告知義務の範囲や期間などがかなり詳細に明示されており、アパートなどの居住物件で殺人や自殺、事故による死亡発生の告知義務の期間について賃貸の場合は事故の発生から概ね3年間ということが記載されています。
今まで曖昧になっていた部分ですが告知義務は3年間であるということが定義されたわけですね。
事故から3年経過すれば宅建業法上の告知義務がなくなるのです。
もちろん今回は賃貸においてのみであり売買の場合は必ず告知義務はついて回るのですが、入居付けの時に告知事項があるかどうかというのはかなり入居率に影響してきますのでこれが定義されたのは本当に良かったと思います。
自宅での死亡の9割以上が老衰や病死による死亡でありますので一般的なものであり告知義務の必要はないという結論になりました。
また自宅の階段からの転落や入浴中の転倒、食事中の誤嚥など日常生活の中で起こった不慮の事故による死亡の場合はこちらも告知義務の必要はないとされています。
ただ発見が遅れてしまって痛いの腐乱が進んでいる場合は特殊清掃なども必要になりますので事故物件として概ね3年間の告知義務を負います。
高齢社会の日本では特にこれから高齢者の孤独死も増えていくでしょうから、告知義務については常に情報収集をしておいた方が良いですね。
今回のガイドラインの公表は非常に大きな進歩だと思っています。
事故物件に悩まされているオーナーも3年経てば告知義務がなくなりますので入居付けも楽になるのではないでしょうか。
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家賃を下げる
事故物件になってしまい告知義務がある期間は相場よりもやや安い価格設定にするというのも一つの手です。
最近は相場よりも安いからという理由で事故物件を優先的に探している人もいるそうです。
大幅に家賃を下げるということはしなくても良いのかなと思いますが管理会社との相談でやっていくと良いでしょう。
また家賃を下げるのではなく初期費用だけを下げるという方法もあります。
敷金礼金をゼロ円にするという方向ですね。
家賃の場合はどうしても長期的に価格を下げるような形になってしまいますので、例えばファミリー物件で入居してくれたら長く住んでくれそうな場合だったり、ある程度家賃相場が高いエリアの物件なのであれば家賃自体を下げるよりも初期費用下げた方が収益に影響がない場合があります。
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リフォームする
家賃や初期費用を下げるのではなく逆にお部屋に付加価値をつけるという方法もあります。
入居者が死亡してしまった時から時間が経ってしまって臭いや跡がついているようなお部屋の場合は必ず特殊清掃が必要になりますが、
それ以外にも設備を増やしたりニーズに合うような設備を取り付けるというようなことで空室対策をすると、安いというわけではなく単純に設備が良いという点で空室が埋まるかもしれません。
どのようなエリアでどのようなターゲットを想定している物件なのかというところから考えてみると良いでしょう。
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