住宅ローンは文字通り住宅を購入するためのローンです。
自分が住むための居住用物件として物件を購入する時に組むことができるローンですね。
それに対して不動産投資ローンは投資物件を購入する時に組むことができるローンで、
基本的には住宅ローンよりも金利が高かったり、条件が厳しかったりします。
住宅は生活をしていく上で必要なものですから、住宅ローンはかなり条件が緩いローンになっており、
住宅ローンで投資物件を購入することはできません。
もし投資物件を購入するために住宅ローンが使われていることが分かったら、金融機関から一括返済をするよう通達が来ます。
では、住宅ローンと不動産投資ローンを併用することはできるのでしょうか？
また、併用する場合はどのようなことに注意すれば良いのでしょうか？
住宅ローンと不動産投資ローンの併用は可能
住宅ローンと不動産投資ローンの併用は可能です。
ですが、ローン商品を二つ併用するということはそれだけリスクが大きくなる、ということを理解しておきましょう。
当たり前ですが、どちらのローンも高額なものになると思います。
基本的に住宅ローンは借りる人のお給料で返済をするものであり、
不動産投資ローンは収益物件の家賃収入から返済をするものですよね。
この返済原資の違いが、二つのローン商品の大きな違いでもあります。
金融機関からすると、家賃収入の中から返済が行われる不動産投資ローンは、
不動産投資（ビジネス）がうまくいかなかったら返済が滞るものであり、物件の収益性が重視されてローンの審査が行われます。
それに対して住宅ローンはローンを借りている人のお給料から返済が行われるため、不動産投資よりは安定して返済ができるもの、とみなされているわけですね。
だからこそ、不動産投資ローンの方が条件が厳しいのです。
それらを一緒に組むというのは、金融機関からするとさらに「返済ができるかどうか不安だ」と思われる、ということです。
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住宅ローンと不動産投資ローン、どちらを先に組む？
住宅ローンと不動産投資ローンを併用する場合、
投資と自宅、どちらを優先するかによっても異なりますが、基本的には不動産投資ローンを先に組むのがおすすめです。
後に組むローンがどうしても先に組んだローンに影響を受けることは間違いなく、
融資楽や返済期間などの条件が悪くなる可能性があります。
残債と与信枠から考える
ローンの順番について考える時に知っておいた方が良い考え方は「残債と与信枠の関係」です。
残債というのはローンの残りの金額のことで、与信枠というのは借入可能な金額のことを指します。
たとえば住宅ローンを先に組むとすると、その残債分が与信枠から減額されます。
与信枠が4,000万円ある人が3,000万円の住宅ローンを組んだとすると、与信枠が1,000万円に減る、ということです。
それに対して不動産投資ローンを先に組むと、不動産投資では家賃収入が発生するので、その収入である程度カバーをすることができ、3,000万円の残債がまるまる与信枠から減る、というわけではないんですよね。
要は、住宅はただ購入するだけで収益を生むことができない不動産ですが、
収益物件であれば収益を生むことができる不動産なので、評価が異なる、というわけです。
この考え方からいくと、不動産投資ローンを組む時は何よりも良い物件を購入すること、がとても大切だということがわかります。
不動産投資をする際は誰でも良い物件を購入したいものだとは思いますが、とにかく収益性が安定していて、安定した家賃収入が入ってきそうな不動産ほど、評価がよくなり、住宅ローンへの影響が少なくなる、ということです。
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リスクから考える
では次にリスク面を考えてみます。
たとえば不動産投資の収益が思ったよりも上がらず、ローン返済の一部をお給料から支払うことになったとします。
不動産投資がうまくいっていないと、財務状況から判断して住宅ローンを組めなくなります。
それに対して、住宅ローンを先に組むと、住宅ローンは勤務先が変わるなどの大きな変化がない限りは安定して返済できるはずなので、後から不動産投資ローンを組めるでしょう。
ですがそこで不動産投資がうまくいかなくなったら。
その場合は投資物件か住宅か、どちらかを売却しなくてはいけなくなります。
住宅ローン→不動産投資ローンの順番だと、借りられてしまうからこそリスクが高い、ということですね。
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直近でマイホームを購入する予定がある方は住宅ローンから組まれることもあると思いますが、
その場合は返済に無理のない不動産投資ローンしか組むことができません。
なるべくシミュレーションをしっかりした上でローンを組むようにしましょう。
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