居住用に都内で区分マンションを購入しようと思って、区分マンションを色々見ていました。
普段は投資用で物件を探していますが、居住用でも結局見るポイントはあまり変わらないなと思いますね。
居住用で探したとしても、そこに一生住むとは限らないので、自分が住まなくなったら、
- 賃貸物件として貸し出す
- 売却する
のどちらかになるわけです。
そうするとやはり、
- 5年10年と自分が住んでも、価値が落ちない物件
- 賃貸といて出した時も需要があるような物件
という目線で物件を選ぶことになります。
結局は投資目的で物件を購入する時と、さほど目線が変わらないのですよね笑
今回は都内で築20年前後の区分マンションを探していました。
単身なのでそこまで広くなくてよく、それよりも金額を抑えたいと思い、2000万円台前半で探しています。
その中で、仲介業者の方に「こういう物件は住宅ローンが組めないと思います」と言われたんですよね。
30平米以下の物件は投資懸念があるとみなされる
私が最初にいいなと思ったのは2580万円で売りに出されていた都内の駅近の区分マンションでした。
かなり都心の駅近物件なので、この金額でも平米数は26平米ほど。
少し手狭ではありますが、単身ならば充分かなという広さです。
早速掲載されている不動産業者さんに連絡をしてみたところ、
「こういった物件は金融機関に投資懸念があると判断されるので、住宅ローンはかなり厳しくなります。基本的には通らないと思った方が良いです」
とお話し頂きました。
そういった話を聞いたことがなかったので不思議に思ったのですが、どうやら調べてみたところ、2019年代に「なんちゃって住宅ローン」という言葉が流行ったそうです。
この「なんちゃって住宅ローン」は住宅ローンを利用して賃貸向けの投資マンションを購入することです。
投資向けのローン商品に比べると住宅ローンの方が金利が安くなります。
だからこそ、投資目的で不動産を購入する時に住宅ローンを使うことは金融機関では禁止しているんですね。
仲介さんのお話では、30平米以下の物件はその時点で審査もしてもらえない、といった金融機関さんが多いとのことでした。
中には35や40平米以上じゃないと、という金融機関もあるようです。
ローン審査の内容は金融機関によりますので、通してみないと分からない部分もありますが、やはり30以上は欲しいかな、という雰囲気のようですね。
関連記事：区分マンションとは？投資を始める時に知っておきたい基礎知識
間取り的にも制約がある
ちなみに間取り的にも制約があることがあって、
- 1R
- 1K
- 1DK
といった間取りだと、結婚した時に手狭になることが多く、
途中で賃貸に回すことも有り得るわけで、こういう状況を金融機関が懸念してローン審査がおりないということもあるそうです。
間取り的にも最低1LDKはないと、という暗黙のルールがある金融機関もあるようですね。
もちろん転勤や結婚といったライフステージの変化に対して金融機関も適切に対応してくれます。
ですが「居住用」としてローンを組んだのに、内緒で賃貸する…というようなことはしない方が良いです。
住宅ローンで物件を購入して、それを賃貸に出していることがバレると、ローン残高の一括返済を求められたりします。
これを「期限の利益の損失（期失「きしつ」）」と言います。
関連記事：不動産投資ではどんな間取りが人気なの？
単身者の居住用マンション購入について、金融機関の動向
なんちゃって住宅ローンというものが世間で流行ってしまってからは、単身者向けの住宅ローンの審査がかなり厳しくなってきているそうです。
一般的な銀行は、銀行によってまちまちというところで、属性を見て判断、というケースが多いようです。
また、住宅ローンで最近人気のネット銀行に関しては、
独身男性だと投資懸念ありという判断が多く、対応が難しいそうです。
独身女性の場合は、投資懸念よりも結婚により結果的に賃貸に出すことを懸念されて対応が弱くなっているそうですね。
ただし、中高年層の場合は結婚する可能性が低いため、ローンが通りやすくなるケースもあるようです。
関連記事：不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは？
物件において何を優先するか
希望の物件で住宅ローンが使えないとなると投資用のローンになるので金利は上がってしまいます。
金利が上がるということは総支払額も多くなるということです。
それが嫌であれば、多少金額が上がっても、平米数や間取りがそれなりにあって、住宅ローンが通りやすい物件を選ぶか、
もしくは金額も上げたくないのであれば、少し都心から離れて物件を探してみる、といった流れになるかと思います。
全ての希望が叶う物件を見つけるのはなかなか難しいので、
どの条件を最優先とするか、ということを決めて探してみると判断しやすいかもしれませんね。
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