地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
今回は、売却しようとしていた不動産がいい感じに話が進んでいたのに、突如破談となってしまった話です。
今回の件に関しては、こちらにあまり落ち度はないんですけどね笑
一つの事例としてみなさまの参考になればと思いまして、記事にすることにしました。
物件スペックと売買進捗
今回売りに出していたのは地方都市にある6戸の築古アパートです。
もう築年数も40年〜 50年程経っており、なかなか年季が入ってきているアパートでした。
最近は不動産価格もかなり高騰してきていますので、ここらで売却できたらいいなと思い、売りに出している最中でした。
買い手が見つかり、仲介会社さんに検査済証などをお渡ししてお話を進めていただいているところでした。
買主さんは法人とのことだったので、年齢や性別などはわからないのですが、
物件を購入したらサブリース会社を契約を結んで、サブリースとして運用していく予定だったそうです。
もうほとんど話が決まりかけており、今回の売買の件で、管理もお願いしている仲介の方がわざわざこちらまでお打ち合わせに来てくださる、という話まで挙がっていました。（私は東京に住んでいますので、新幹線でわざわざ来てくださるということになります）
お会いするのも久しぶりなので、一緒にお食事しましょう、という段取りになっていました。
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サブリース会社と契約ができなかったらしい…
サブリース会社の担当の方と、買主さんが一緒に物件を見に行ったらしいのですが、そこで
残念ながら、この物件ではサブリース契約を結ぶことができません
と言われてしまったそうです。
サブリースで運用することを前提に買主さんも考えていらっしゃったらしく、サブリース会社と契約ができないので融資もおりないということになってしまい、売買の話が破談となってしまいました。
どうやらそのサブリース会社さんは入居者ターゲットを高齢者に絞ったサブリース会社だったそうなんですね。
そして、今回のアパートは階段が急すぎて、高齢者には勧められない物件と判断された、とのことです。
サブリース会社にも高齢者を専門としているようなところがあるんですね。これは初めて聞いた話だったので興味深かったです。
しかし築40年〜50年ほど経っている築古アパートをサブリースで…というのはなかなかリスキーなような気もしますね。
それでちゃんと利益が出るのかな？とも思いました。
しかし売れると思っていたものが売れないのは悲しいですね…
また売りに出すことになると思いますが、売れるといいなぁ。
融資特約
不動産を売りに出している時、「買いたい」という人が現れたら、その人は買付申し込みというものをします。
「その物件、〇〇〇〇万円で買います！」というような意思を表明するための書類が買付申込書で、
ここに売り出し価格のままの金額を書く必要はなく、自分が「この値段だったら買いたい」と思う金額を書いてOKです。
売り出し価格よりも安い金額で申し込みを入れることを「指値（さしね）」と言ったりします。（私もよくやります）
そしてこの申込書には融資特約と呼ばれるものをつけるのが一般的です。
融資特約とは「契約後に、もし融資が通らなかったら契約は無かったことにしてください」という風にする特約のことです。
融資がおりる前提で売買契約を進めますが、融資がおりなかったら自己資金で購入しなくてはいけなくなりますので、「それじゃ買えない」となる人がほとんどでしょう。
不動産投資の場合は、融資を組んでレバレッジを効かせられるというのが利点でもありますから、たとえ手持ちの資金で購入することができたとしても、それでは収益性が下がりますので、あまり意味がない、となります。
なので、売買では融資特約が付いているのが当たり前で、融資がおりなければ話を進められなくなるのです。
もちろん融資も、買主の思った通りの融資にならないことがあります。
希望していた融資期間ではなかったり、融資金額も思っていたよりも少なかったということもあります。
こういう場合も融資特約によって契約解除とすることができますので、やはり破談になることがあります。
逆を言えば、売主側からすると、融資特約がついていない申し込みというのはとても魅力的です。
つまり現金で一括購入してくれるという買主ですね。
そういった方の場合は、「融資おりるかな…」という心配をこちらがする必要なく、話もスムーズに進みやすいので、申し込みがいくつか入っている時は、多少安い金額になったとしても現金購入の買主が優先されることが多々あります。
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