地方の築古物件を中心に、不動産投資を10年以上行っています。
都内にもいくつか区分を所有しているのですが、今回、そのうちの一部屋で退去があったので、お部屋を内見することにしました。
入居期間は9年ほどです。
お部屋のスペック
- 人気駅 徒歩7分
- 駅からお部屋まで商店街で繋がっている
- スーパー徒歩1分
- 2DK
- 築39年
- 10階建の5階
今回のお部屋は都内の「住みたい街ランキング」でも上位にたびたび登場する駅にあるお部屋で、駅から徒歩7分。
駅からはアーケード商店街がずっと続いていて、雨の日でもあまり濡れずにお家に辿り着くことができる立地のかなり良い2DKです。
現在ネットで調べてみると、このお部屋の家賃相場は13.7〜15.3万円となっていました。
実は9年前から貸していたので、今まで家賃を変更しておらず、10万円台で貸していたんですよね。
そうとう相場に比べて安くなっていたと思います。
お部屋が意外に綺麗だった
こちらが該当のお部屋です。
かなり綺麗に使っていただいていたようで、思っていたよりも汚くありませんでした。
いくつか物件を所有していますが、他のお部屋だと、2〜3年住んだくらいのお部屋でもすごい汚くなっているお部屋もあったりします。
確かこのお部屋は女性が住んでいたお部屋だったと思うのですが…
ここ最近はゴミ屋敷になってしまったりしたお部屋もあったので、かなり綺麗に使っていただいていて良かったです。
とはいえ、リフォームにはそれなりにお金がかかりそう
とはいえ、築39年。
この物件は売却するか、がっつりリフォームをしてまた貸していくかを悩んでいる物件です。
これは流石に原状回復費用で請求できそうですが…
畳はかなり日焼けしてしまっているので最低でも表替えはしなくてはいけないでしょう。表替えであっても結構高いんですよね。
しっかりリフォームするのであれば、和室はない方が良いので、和室を洋室に変えるリフォームをした方がよいかもしれません。
ドアも使えないわけではないのですが、かなり古めかしく、リフォームするなら取り替えることになりそうです。
思ったより綺麗ではありますが、お風呂もかなり古めかしいですね。
こういった混合栓はレバーに替えてあげた方が良いでしょう。
がっつりリフォームするなら、リクシルさんとかでお風呂をまるまるリフォームした方が良いと思います。
フローリングも何故かふわふわしていて、多分これはカーペットの上にフローリングを敷いているんじゃないか、というお話でした。
木が浮いてきてしまっているところもあったので、床は全面的にリフォームしなくてはいけなさそうです。
廊下にあった電球なんかもかなり古めかしいですね。これも取り替える必要がありそうです。
ですが、ランプを今風のものにすれば、こういった間接照明があるのはお洒落さを演出できそうで良いですね。
キッチン下の排水のところは、目視では確認できませんが、以前水漏れトラブルなどがありました。
そのため、リフォームするならこの辺りも必要になってくるかもしれません。
もしかしたら築年数も古いので、配管が鉄でしょうから、配管ごと交換する大きめの工事をしなくてはいけないかもしれません。
トイレは綺麗ですね。
トイレットペーパーホルダーがかなり古い感じがするので、そこは交換した方が良さそうです。
クロスも背面の一面だけアクセントクロスにするなどしても良いかもしれません。
もしがっつりリフォームするのであれば、トイレごと交換でもいいかもしれませんね。
エアコンもかなり古いので取り替えた方が良さそうです。
今回はいつも管理をお願いしている管理会社の担当の方と一緒にお部屋を見て周りましたが、
その方いわく、「しっかりリフォームするのであれば800万円くらいはかかるでしょうね」ということでした。
リフォームするか、売却するか
9年も住んでいただいたお部屋だったので覚悟はしていたのですが、思ったよりもお部屋は綺麗でした。
とはいえ、リフォームするのであればかなりお金がかかります。
リフォームしてまた入居付けをするとしても、リフォームに数百万円かかるのであれば、利回りはどうしても都心ですから数%になるでしょう。
もうすでに30年近く所有している物件なのですが、ここからリフォームして入居付けとなるとまた数十年のスパンで考えなくてはいけません。
しかし売るとなっても、思ったような値段では売れなさそうです。
築年数も39年ですからね。
最近はエンドユーザーに販売するよりも、買取再販の業者さんに売却した方が高くつく場合がある、というお話も管理の方からしていただきました。
もう一度リフォームにかかる費用や最近の売買価格の動向など見つつ、どのように処理するかを決めて行きたいと思います。