アパートで賃貸経営を行っていく場合、外壁塗装はとても重要な役割を担います。
建物の外観で第一印象が大きく決まってしまうからです。
外壁塗装のメンテナンスは必要不可欠といえますが、足場を組んでやらなくてはいけないリフォームのため、料金的にもかなり高くつき、簡単に行うことが出来るリフォームとは言えないでしょう。
今回はアパートの外壁塗装について、費用相場や工事にかかる期間、知っておきたい注意事項などを解説していきたいと思います。
外壁塗装のメリット
入居率アップ
アパートの外観は入居希望者が必ず内見をする前に確認する部分です。賃貸物件を探すポータルサイトでも、1番最初に写真が載っていることが多いですよね。
そのため定期的に外壁塗装をして美しい外観を保っておくことで、入居率アップにつながると言えるでしょう。
不動産を見るのに慣れているオーナーからすると、外壁塗装だけをした築古物件も見分けがつきますが、賃貸物件を選んでいる人は不動産についてそこまで深い知識を持っているわけではないので、外観が綺麗なだけで、なんとなく築年数が浅いイメージを持ってもらうことができます。
資産価値の向上
不動産は土地と建物に分けることができますが、建物の部分に関しては時間とともに資産価値が下がっていくものです。
定期的にリフォームを行うことで資産価値を維持し続けていくことができます。
見た目の部分はもちろん、外壁塗装をすれば建物の防水性を保つこともできるので、建物の機能的な部分も補っていくことができるのです。
賃貸物件に関してはいずれ売却をすることを考えなくてはいけませんので、資産価値を保ち続けるということも大切なことでしょう。
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外壁塗装の大体の費用相場目安
アパートの外壁塗装の大体の費用を相場目安ですが以下のようになっています。
- アパートの階数及び面積 アパート外壁塗装費用の目安
- 2F建てアパート（約500㎡） 150～300万円
- 3F建てアパート（約700㎡） 200～400万円
建物の高さや塗装面積によって塗装費用も変化しますので大体の目安になりますが、これだけでもかなり勇気のいる値段ですよね。
さらにここに別途、足場設置の料金がかかります。
また外壁の状態によっては洗浄や下地処理などが必要になり、これらの工数が増えればさらに追加料金が発生するような形になります。
さらに言うと、実は外壁塗装で使う塗料の種類でも値段が変わります。
費用だけでなくどの塗料を使用するかによって耐用年数にも差が出ます。
それぞれ費用と耐用年数について以下まとめてみました。
| 塗料 | 耐用年数 | 平米あたりの価格 | 塗料の特徴 |
| シリコン塗料 | 7〜15年 | 2,300〜3,500円 | よく使われる塗料 |
| フッ素塗料 | 12〜20年 | 3,500〜4,800円 | 汚れにくい |
| ラジカル塗料 | 8〜16年 | 2,200〜4,000円 | 劣化しにくい |
| セラミック塗料 | 10〜25年 | 2,300〜4,500円 | 断熱/遮熱効果有 |
| 光触媒塗料 | 10〜20年 | 3,800〜5,500円 | 光で汚れを分解 |
| 無機塗料 | 10〜25年 | 3,500〜5,500円 | 不燃性に優れる |
外壁塗装一回だけしかしないのであれば安い塗料の方が費用も抑えられて良いですが、耐用年数が短くなってしまうので塗り直しの回数も多くなってきてしまいます。
そのたびに足場の設置もしなくてはいけないので、物件をどれぐらいの期間所有する予定なのかということも考えて外壁塗装のタイミングや塗料を選ぶと良いかもしれません。
せっかく足場を組むので、足場を組まないとできないような外壁塗装以外のリフォームを一緒にやってしまうというのも手です。
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外壁塗装工事の期間
外壁塗装の工事は天候などにも左右されるのでこちらも目安になりますが、およそ2週間から3週間程度見ておくと良いでしょう。
足場の設置に1日かかり、その後に塗料効果を高めるための高圧洗浄を行って汚れや塗装の剥がれを落として行きます。
下地処理ではひび割れやサビの手入れ、外壁材のつなぎ目となるコーキング剤の補修を行うのですが、壁の状態によってこの部分に大きく時間がかかることがあります。
また塗装は基本的に下塗り、中塗り、上塗りと三度塗られて、それぞれ乾かす時間が必要になります。
階段やベランダなどを含む場合は形が複雑なため時間がかかることがあります。
思っているよりも多くの工程があることがわかりますよね。
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外壁塗装のリフォーム目安時期は10年
塗料の種類にもよりますが外壁塗料の耐用年数はおよそ10年と言われています。
劣化のサインがいくつかあります。
- 外壁を触ると手に粉がつくチョーキングが見られる
- カビやコケなどが発生している
- 色が褪せてきている
- ひび割れている（クラック）
- 剥がれている（爆裂）
以上のような状態が見られる場合は外壁塗装のリフォームを検討してみてください。
物件はいつ頃売却しようと考えているのか、いくらくらいで売却できたらいいなと思っているのか、そのためにリフォームにどれくらいの予算を割けるのか、ということもしっかり考えてみましょう。