原状回復に関するトラブルは不動産投資をする上で必ずついてまわるものですが、東京で不動産投資をする場合に気をつけたい東京ルールというものがあります。
今回はこの東京ルールについて、解説していきたいと思います。
東京ルール（東京都紛争防止条例）とは
原状回復に関するトラブルは本当に数が多いので、国土交通省より『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』というものが公表されています。
しかし、それでも原状回復に関するトラブルがあとを絶たないため、2004年（平成16年）に東京都が制定した条例が東京ルールと呼ばれる東京都の賃貸住宅紛争防止条例です。
こちらの条例では、事業用を除く賃貸住宅を借りる人へ、原状回復の基本的な考え方や実際の契約書での説明が必要であることを定義しています。
賃貸物件を借りる時は入居者に宅建士が重要事項説明を行いますが、その時にこちらの東京ルールによって、宅地建物取引士は別の書面を交付して借主の負担について説明する義務を負います。
東京ルールの内容
東京都の賃貸住宅紛争防止条例の内容は以下のようになっています。
住宅の賃貸借に係る紛争を防止するため、原状回復等に関する民法などの法律上の原則や判例により定着した考え方を宅地建物取引業者が説明することを義務付けたもの
どの地域であったとしても、賃貸借契約を行う時は宅地建物取引業者が説明を行うことは義務付けられてはいるのですが、より確実に入居者に理解をしてもらうために、あたらめて説明を行う内容の具体例なども以下の4項目が示されています。
- 退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること
- 入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること
- 賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項
- 修繕及び維持管理等に関する連絡先
また、この条例が適用対象となるのは以下の条件が付されています。
- 東京都内にある居住用の賃貸住宅（店舗・事務所等の事業用は対象外）
※都内の物件を扱う場合、都外の宅建業者も説明が義務付けられる- 平成１６年１０月１日以降の新規賃貸借契約（更新契約は対象外）
- 宅地建物取引業者が媒介または代理を行う物件
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東京ルールにおける貸主負担と借主負担の境界線とその例
東京ルールでは
- 経年劣化、通常損耗による損失はおーなーである貸主負担
- 故意・過失、通常の使用方法ではない方法で使用した場合による損失は入居者である借主の負担
ということが改めて定められています。
では具体的にはどのようなケースのことを言うのでしょうか？
例えば
- 直射日光によって壁紙の色が褪せてしまった
- 同じく直射日光によって畳が変色してしまった
- 冷蔵庫を置いていた裏側の壁が電気焼けしてしまった
- 家具の重みで床がへこんだ
- 経年劣化によりエアコンや給湯器などの設備が壊れた
こういった損失に関しては、通常使用の範囲内で起こる経年劣化・通常損耗と考えられるので、オーナーである貸主の負担となります。
これに対して、
- タバコのヤニによって変色した
- タバコを吸っていたせいでお部屋に臭いが残っている
- 換気や手入れをしていなかったためにカビが発生して腐食が進んでいる
- 引越し作業で引っ掻き傷ができてしまった
- 釘穴やネジ穴
- 飼育しているペットによって柱や壁に傷がついてしまった
- 子供が遊んでいて誤って窓ガラスを割ってしまった
これらは故意・過失による損耗と考えることができますので、借主である入居者の負担と考えられます。
東京ルールがあっても特約はつけられる
ほぼ100パーセントと言えるほど、賃貸借契約には特約がつけられています。
これは『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に従うだけだと回収しきれない原状回復費用について、特約を定めて借主である入居者に請求を行うための約束です。
東京ルールがある東京の賃貸物件でもこの特約を定めることは可能です。
東京ルールの原則とは異なる内容でも良いのですが、どんな特約も認められるというわけではありません。
特約が有効だと認められるためには以下の要件が必要だとされています。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
特約をつける場合は何にいくらかかるのか、ということを具体的に示すことも大切です。
例えば以下のような特約の付け方です。
【特約】
下記の通常損耗や経年変化の修理費用は、入居者の負担とします。
（１）鍵の交換費用 20,000円
（２）台所及びトイレの消毒費用 10,000円
請求費用が明確ではないものに関しては無効となる可能性がありますので注意が必要です。
東京ルールではトラブルを防止するために、通例である重要事項説明にプラスしてさらに理解を深めてもらうための説明をする、という認識で良いでしょう。
特約はつけられるので、不動産業者とも相談して特約をつけておくとトラブルになりづらいと思います。
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