最近は高齢者の孤独死が社会問題となっています。
物件を多く持っていると、自分の物件で孤独死が起きてしまう、ということがあります。
そういうことが起きた時に「これは告知義務があるものなのか？」と悩むオーナーさんも多いのではないでしょうか。
これだけ孤独死が起きている訳ですから、いちいち告知事項ありとしていたら、そこらじゅう事故物件になってしまいますよね。
実は国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」というガイドラインが発表されています。
この内容を元に今回は、事故物件の定義と告知義務がどんな時に発生するのか、をまとめていきたいと思います。
※今回は居住用の賃貸物件を対象にしたお話です。事業用の場合はまた異なりますのでご留意下さい。
ガイドラインによる事故物件の定義
ガイドラインによると、事故物件の定義は、
- 自然死や不慮の自己死以外の死
- 特殊清掃や大規模リフォームが必要になる死
が発生した物件のこと、とされています。
つまり、自殺や他殺で人が死んでしまったお部屋というのは事故物件です。
さらに、自然死や事故死であっても、特殊清掃が行われたお部屋に関しては事故物件として扱われることになります。
自殺や他殺は背景を問わず事故物件
自殺や他殺が起こったお部屋は、その背景を問わず事故物件とされます。
ちなみに他殺が起きやすいお部屋というのもあって、
これは間取りや立地などの環境的に、犯罪が起きやすい（侵入しやすいなど）お部屋だと言えます。
こういったお部屋の場合は、防犯のための施策をしっかり考える必要があるでしょう。
家の周りに死角を作り出しやすくなっている植物の撤去・伐採や、防犯用にライトを多めに付ける、といった対応です。
ソーラーライトのものは電池交換をする必要がありませんので楽で良いですね。
特殊清掃が行われたお部屋は事故物件
ガイドラインが制定される前は、人の死が発生した居住用物件は全て事故物件と呼ぶ不動産業者も多くいました。
ですが、冒頭でも述べたように、人が亡くなったお部屋を全て事故物件としていたらそこらじゅうが事故物件になってしまいます。
ガイドラインでは、お部屋で亡くなった方の死が自然死だったり、不慮の死に該当する場合、その事実を入居者や入居希望者に告知しなくて良いとしています。
ですが、自然死や日常生活における不慮の死であったとしても、
特殊清掃が発生した場合は例外で、告知をしなくてはいけないとされています。
特殊清掃が発生する場合というのはつまり、死後一定期間にわたって発見されなかったケースということですね。
一定期間発見されなかった場合、強い臭いが出てしまったり、害虫が発生してしまうことがあります。体液が染みになって広がってしまい、なかなかとれない、ということもよくあります。
こういった場合は特殊清掃と呼ばれる通常のクリーニングとは違う清掃を行うことになります。
この事実は入居者の意思決定に影響するものですので、事故物件として取り扱われ、告知事項ありのお部屋となります。
関連記事：アパートで孤独死が起きてしまった時大家はどうすればいい？
集合住宅の場合はどうなる？
アパートやマンションなどの集合住宅の場合は、
ベランダやエレベーターなどの共用部で起こったことも告知対象となっています。
自殺や他殺の場合は告知義務が発生しますね。
ただ、一定期間発見されない、というのは共用部では可能性は低いかと思います。
（日常生活で通常使用しない共用部で発生した事案についても告知対象外です）
また、区分所有でマンションを所有しており、
別のお部屋で告知義務が発生するようなことがあった場合はどうなるのか、というと、
同じ建物内の別のお部屋で起こったものに関しては告知対象外となっています。
これも、そこまでしているとほとんどの建物が事故物件になってしまう、という感じですね。
関連記事：区分マンションとは？投資を始める時に知っておきたい基礎知識
告知義務がある期間は約3年間
一度事故物件になってしまった建物が、その後もずっと事故物件として扱われ続けるわけではありません。
一般的に事故物件であることを告知しなくてはいけない期間はおおよそ3年間とされています。（賃貸物件の場合のみ）
ただし、
- 入居者あるいは入居希望者から問い合わせがあった場合
- 社会的な影響が大きい、入居者あるいは入居希望者が把握しておくべき内容の場合
この場合は、告知を行うべきとされています。
社会的影響が大きいというのはなんとも曖昧ではありますが、
とにかく入居者（入居希望者）から聞かれたら、事実を答えなくてはいけない、ということですね。
あとあとトラブルにならないよう、入居者から問い合わせがあった場合は必ず事実を答えるようにしましょう。
ちなみに売買の場合は、経過した期間によらず、売主側から買主に対して告知をしなければならない、とされていますので注意してください。
これからますます高齢者の孤独死なども増えていくかと思いますので、
高齢者や生活保護受給者を受け入れる物件なのであれば、孤独死保険なんかも検討してみても良いかもしれませんね。