不動産投資家が不動産を購入する時はもちろん、
投資目的ではなく、自分が住むための区分マンションをこれから購入しようとしている人も「資産価値が落ちないマンションを買いたい」と思うものではないでしょうか。
自分が住むためのマンションだったとしても、家族の人数が変わったり、生活が大きく変わったりすることで、
そのマンションを売却するタイミングが来るかもしれません。
10年20年所有した上でマンションを売却する時に、「もう価値がほとんどありません」という状態になっていたら悲しいですよね。
もちろん投資家の場合は、
最終的に不動産を売却した時に利益が確定しますので、売却時のこともしっかり考えて不動産を購入するべきです。
では、資産価値が落ちないマンションはどのように判断すれば良いのでしょうか？
良いエリアで買うのが基本
一般的に不動産というのは建物と土地に分けることができますが、
建物部分は経年劣化、つまり年月とともに劣化し、その価値が下がっていきます。
ですが、それに対して土地の部分は価値が大幅に下がっていくことはありません。
マンションの場合は戸数が増えれば増えるほど、一戸あたりが持てる土地の広さは狭くなっていきます。
つまり戸数が多すぎるマンションに関しては土地の持ち分が少なくなるので、マンションの価値のうちの大部分を建物が占めることになり、価値が下がりやすいと言えます。
タワーマンションなんかは良い例ですね。
さらに、土地も、住みやすさや人気によって価値に影響が出ます。
- 人気のある土地か（人口の推移はどのようになっているか）
- 周りにスーパーや学校など、生活をする上で必要な施設があるか
- 逆にお墓や風俗街などの嫌悪施設はないか
- 交通の便は良い場所か
といったことも大切な要素です。
自分が一生住んでもいいと思えるエリアかどうか、という目線で見てみると良いでしょう。
人気がある間取りか
エリアによって需要のある間取りというのが異なります。
大学や大きな工場などがある場所は単身者向けの間取りが多いですし、
小学校や中学校などがあるところはファミリーが多いのでファミリー向けの間取りが多くなります。
人気がある間取り、使いやすいお部屋かどうか、というのも一つ大切な要素ですね。
需要が高い間取りであれば流動性が高いですし、
いざ売却しよう、となった時も買い手が見つかりやすいと思います。
買い手がなかなか見つからないと、どんどん値段を下げていかなくてはいけなくなります。
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新築よりも中古の方が価値の下げ幅が小さく済む
日本はかなり新築信仰が強く、「新築である」ということそのものに価値があります。
そして、一度誰かが住んで中古になってしまうと、途端に価値が下がります。
特に新築から最初の10年はとても価値の下げ幅が大きいです。
そこで、資産価値が爆下がりしない、ということを優先的に考えるのであれば、新築よりも中古の方がおすすめです。
中古である程度資産価値が下がっているところで購入をすれば、自分が売却する時もそこまで価値が下がりすぎない価格を狙える、というわけですね。
マイホームを買うにも、やはり新築を購入したり、
自分で新しく建てたり、ということが周りを見ていると多いです。
ですが、資産価値という点から見るのであれば、それは非常にもったいないことなんですよね。
管理状態が良好か
マンションの場合はこれはとても重要な項目です。
良い立地のマンションであっても、管理が行き届いてなかったり、管理組合がきちんと機能していないマンションだったりすると未来はありません。
そのまま入居者が減っていき、ますます管理費を集められなくなって修繕ができず、廃れていってしまうのです。
中古でマンションを購入する時は、私は必ず見るポイントですね。
今までの修繕履歴や、管理費がどのように積み立てられていって、どのような修繕計画が立てられているのか、ということを確認しています。
新築の場合はなかなか見極められないものですが、中古であれば絶対にチェックしてください。
ここがうまく回っていないと、資産価値が通常よりも速く下がっていきます。
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買いたくなる状態にして売ることも大切
ここまで、資産価値が下がりにくいマンションはどんなマンションなのか、そのチェックポイントをお話してきました。
これらは不動産を購入する時に、ぜひチェックして欲しいポイントです。
最後におまけで、売る時のことを少し。
売却をする時は、なるべく買い手が「買いたい」と思う状態にして売るのが高く売るためのポイントです。
自分がめんどくさいからといって残地物を置いたままにしたり、
リフォームを全くしないで売りに出したり…というのは大幅に売値が安くなる原因となります。
賃貸物件なのであれば、オーナーチェンジの形で売ることが望ましいですし、
住居なのであれば、簡単なリフォーム（クロスの張り替えや、床など）をして売却をした方が、より高い値段で売ることができるでしょう。
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