不動産投資をする場合、物件の管理を自分でやる自主管理か、管理会社にお任せする管理委託かのどちらかの方法をとることになります。
物件の規模が大きかったり、物件の近くに住んでいないのであれば、管理会社に委託した方が良いでしょう。
自主管理は入居者と直でやりとりをしなくてはいけなくなるので、戸数が多いとかなり大変です。
では管理会社に管理を委託するとして、管理委託料はいくらくらいが相場なのかというと、
ほとんどの場合が家賃収入の5%程度です。
中にはそれよりも安いところもあるのですが、値段だけで管理会社を決めるのは危険だと私は思っています。
管理手数料相場は家賃収入の5%が相場
賃貸管理の管理手数料は、本来であればオーナーがやらなくてはいけない業務を管理会社が代わりに行うことで発生する手数料です。
どんなことを代行してくれるのかというと、
- 入居募集
- 家賃集金
- クレーム対応
- 建物の清掃
- 設備などの点検
- 修繕管理
などです。
一般的には管理会社の手数料は家賃収入（管理費・共益費などを含む）×○％としており、
それぞれの管理会社によって、基本の契約で代行してもらえる業務の範囲が異なるため、
安いからといって飛びつきすぎず、やって欲しいことをちゃんとやってもらえる管理会社なのか、というところは基本業務を確認してチェックしておくようにしましょう。
相場は家賃収入の5％となっていますが、
これは特に法律で定められているわけではないので、オーナーと管理会社の同意次第で自由に設定することが可能で、
最近は1〜3％程度に設定している管理会社もあります。
安い管理会社は業務内容も間引かれていて、追加をする場合は追加料金、ということが多いですが、余計なものはやらないでおいて、
やって欲しいと思った時に都度お金を支払う、という考え方であれば良いのかもしれません。
また、パーセンテージではなく、「1戸あたり月額○円」としている管理会社もありますね。
管理会社からすると1戸あたりの手間は変わらないのに、家賃収入×○％という管理手数料の決め方にしていると、
家賃が安いお部屋の場合それだけ管理会社の手数料も安くなってしまうので、1戸あたりいくらとしている管理会社も出てきているのだと思います。
また、どうしても部屋数が多い物件の方が管理会社にとっては効率が良いので、
戸建て物件は委託が難しくなることもありますね。
実際私は戸建て物件の管理をお願いしたら、「うちでは新規の戸建て管理は受け付けてないんですよ」と言われてことがあります。
関連記事：サラリーマン大家に自主管理は無理？管理会社に任せた方がいい？
管理手数料0円ってどういうこと？
中には管理手数料0円としている管理会社もあります。
特に、
- 都心の物件
- 新築・築浅物件
は手数料を低めに設定していたりする管理会社があるんですね。
確かに都心に近い物件だったり新築・築浅物件の場合は手間があまりかからないので、手数料を低くしているとこともありますが、
こういったあまりにも管理手数料が安い管理会社の場合は何か裏があることが多いです。
業務内容が極端に少なくて、やって欲しいことをお願いしようとすると追加料金が割高でとられたり、
そもそも管理が杜撰に行われていたり、ということも。
管理業務が杜撰だと、入居者の退去に繋がったり、新規の入居者が獲得できない、といったことにも繋がりかねません。
不動産投資では、支出を抑えることも大切ですが、収入を増やすことも同様に大切です。
入居者からのトラブル対応や、入居検討者への内見案内なども管理会社にお願いすることを考えると、
安い管理会社に任せて本当に大丈夫か？改めて冷静に考えられるのではないでしょうか。
関連記事：管理会社に不満を持っているオーナーは多い！？正しい付き合い方とは？
管理会社のチェックポイント
管理会社選びの時にどういうポイントをチェックするべきなのかまとめておきます。
連絡の速さ
連絡がどれくらい速く返ってくるか、これはとても大事なポイントです。
入居者への対応も酢のスピード感で行うということなので、もしレスポンスが遅かったりすると、入居者の満足には繋がらないでしょう。
もちろんオーナーである自分自身も連絡はなるべくこまめに即レスで行う必要があります。
どのようなお仕事においても、これは信頼につながりますよね。
建物の清掃状況
管理をお願いするかどうかを悩んでいる会社が実際に管理を担当している建物を見に行ってみるという方法もあります。
建物の周りにゴミが放置されていたり、雑草が処理されていなかったり、といったところが目立てば、管理が杜撰であることがわかります。
もちろんこれはオーナーさんにもよりますけどね。
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担当者と人間的に合うか
そんな個人的なこと？と思われるかもしれませんが、
今後やりとりをする人はその担当の方になるので、その人と感覚が合わないとかなり苦労することになります。
ばっちり合う、というのは難しいとは思いますが、
それでも「苦手だな」と思う人が担当になるような管理会社であれば、やめた方が良いでしょう。