不動産投資をしているといつも心配になるのが「空室率」ですよね。
なんとか満室経営することはできないものか、一戸でも多く埋められないか、いつも考えているものだと思います。
空室対策にはいろいろなやり方がありますが、その中の一つに「ゼロゼロ物件として出す」という方法があります。
入居者側でも「ゼロゼロ物件」目掛けて物件を探される方もいらっしゃいますが、逆に「ゼロゼロ物件って大丈夫なのかな…」と不安になられる方もいらっしゃるでしょうね。
今回はこのゼロゼロ物件について解説してみたいと思います。
ゼロゼロ物件とは
ゼロゼロ物件とは、敷金ゼロ、礼金ゼロという意味で使われている言葉です。
最近では更新料ゼロまで足してゼロゼロゼロ物件なんていう言い方もあります笑
ゼロゼロ物件は空室対策として効果が出やすい方法ではありますが、
トラブルもまた起こりやすいというデメリットがあります。
ゼロゼロ物件のデメリットや、トラブル事例などを見ながら、オーナー目線でゼロゼロ物件について考えてみたいと思います。
関連記事：大家が理解しておきたい賃貸借契約書の内容
敷金ゼロ、礼金ゼロの意味
ゼロゼロ物件では敷金礼金をゼロにします、ということですが、
そもそも敷金や礼金は何に使われるものなのか、まず確認していきましょう。
敷金とは、
- 家賃の滞納
- 修繕費の担保
- 退去時の原状回復費用
などに充てるために、入居者から契約時に預かるお金です。
金額は家賃の1〜2ヶ月分が相場です。
特約がない限り、家賃滞納期間などがなければ退去する際に借主に返還します。
ただ、原状回復費用に充て、残りを返金、あるいは返金なし、などの特約をつけている場合が多いです。
礼金は日本が住宅不足だった時代に慣習として始まったものとされています。
「お部屋を貸していただいてありがとうございます」という意味合いで入居者がオーナーに支払っていたものですが、今は賃貸物件が豊富になっており、そのような慣習も必要性がなくなりつつあります。
昔は大家と入居者が顔を合わせる機会も多く、密なコミュニケーションがあったのもあって礼金を渡す機会も多くありましたが、今はその慣習だけが残っている感じですね。
関連記事：敷金精算時に知っておきたい「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
ゼロゼロ物件では短期解約違約金を設定することも
ゼロゼロ物件は敷金礼金がゼロになるので、入居は決まりやすいです。
入居者からすると初期費用を抑えて入居ができるので、引っ越しやすい物件でもありますよね。
ですが、そういった物件は入居する際にあまり大きなお金がかかってない分、解約もされやすくなります。
それを防ぐために、ゼロゼロ物件では短期解約違約金を設定することがあります。
例えば「1年未満の解約は賃料の2ヶ月分、1年以上2年未満の解約は賃料の1ヶ月分を短期解約違約金として支払うものとする」というような内容を重要事項説明書に盛り込むのです。
これはゼロゼロ物件だけでなく、フリーレント期間を設けている物件でもよくやられている手法ですね。
ゼロゼロ物件にはどんなリスクがある？
ではゼロゼロ物件にはどのようなリスクがあるのでしょうか。
入居者層が悪くなる
ゼロゼロ物件をあえて探しているような人というのは、どうしても年収が低かったり、貯金がまったくない、というような方が多いです。
そうなってくると、更新料や違約金なども払えない、家賃滞納をする、といったリスクが高まります。
せっかく空室を埋められても、トラブルを自ら引き寄せるような形になってしまうのがむずかしいところですね。
私も家賃滞納をされたことがありますが、保証会社を通していたので実質的な被害はありませんでした。
ゼロゼロ物件として出すのであれば、こういった保証会社を利用することを必須とするといいかもしれません。
関連記事：家賃滞納のまま退去の入居者…保証会社が立て替えてくれました
違約金を払ってもらえない
ゼロゼロ物件として募集をする時は短期解約違約金を設定することが多いと先述しましたが、
こういった違約金を設定していても、結局支払い能力がないので払ってもらえない、ということもあります。
これも保証人に支払ってもらったり、保証会社に支払ってもらう、などの方法がありますが、それらが不可能な場合は、法的措置をとらなくてはいけなくなります。
法的措置をとることになるとどうしても長期化しますし、余計な費用もかかってきます。
こういったことは避けたいですね。
そもそも本当に回収できるのか
そもそもゼロゼロ物件にすることによって、敷金を原状回復費用に充てる場合は、家賃2ヶ月ぶんくらいを損することになります。
例えば家賃を1,000円下げれば年間で12,000円の損で済みます。
そう考えると、ゼロゼロ物件にするよりも家賃を下げた方がお得なのかもしれない、と思うこともありますね。
特にワンルームで平均居住年数が短いような物件であれば、フリーレントやゼロゼロ物件とするよりも、家賃を下げた方が結果的に利益が出やすいのではないかと思うのです。