先日、以前から不動産業界でお世話になっている方とお食事をする機会がありました。
その方はもともと不動産管理会社にお勤めで、私が所有している物件の管理をしてくださっていた方です。
もう10年以上のお付き合いで、その方も今は不動産投資をされてリタイアされているのですが、近くにいらっしゃるということだったので一緒にランチに行かせて頂きました。
地方にかなり大きな一棟ものの物件をいくつか持っていらしゃって、そちらの不動産収入があるのもあって、少し前にお仕事もやめられているのですが、
最近はどうですか〜？
とうかがったところ、
実は去年色々ありまして…大変だったんですよ…
ということで出てきたのが、夜逃げの話です。
20年以上住んでいた方が夜逃げ、お部屋はゴミ屋敷
物件に20年以上住んでいた入居者の方が家賃を滞納したまま夜逃げしてしまい、
なんとお部屋がゴミ屋敷状態になっていた…とのこと。
1Kのお部屋なのに、修繕費用の見積もりを出してもらったところ160万円という数字が出てきたそうです。
かなりのゴミ屋敷になっていたため、ゴミの撤去だけでも20万円くらい。
臭いもひどいものになっていたとのことだったので、もしかしたら特殊クリーニングが必要な箇所もあったのかもしれませんね。
さらにフローリングやクロスなども全部張り替え。
浴槽や洗面所は換える必要はなかったようですが、キッチンはだめだったみたいです。
水回りの交換は高くつきますよね。
そもそもが20年以上住んでいるということだったので、前のオーナーの時から住んでいた方のなのかもしれません。
夜逃げがなくても20年以上住んでいる方だと原状回復はそれなりに金額がいきそうな感じはしますが、ゴミ屋敷となると1Kでもとんでもない金額になるんですね…
破産をしていて結局回収はできない
家賃滞納分と原状回復費用を合計するときっとなかなかの金額になるのだと思いますが、
結局夜逃げをされている上に、自己破産もしているとのことで、回収はおそらくできない、というお話でした。
弁護士さんにお願いしてやりとりなどをしていたようなんですが、
その弁護士さんともそもそもちょっと人間的に合わないところがあったようで、そこもまた疲れたポイントだったとおっしゃっていましたね。
自己破産されてしまうと、そもそも「私には支払い能力がないから無理です」と宣言しているようなものですから、
大家側がどうにかしても損失額を回収することはできないわけです。
どうにもやっぱり日本の法律は、借主が守られているような法律で、逃げちゃった者勝ちのようなところがありますから、損ですよね。
そういった入居者にあたってしまうもの運と言いますか、リスクを抑えきれないところが不動産投資の難しいところだなと思います。
ちなみに私も夜逃げされたことがあります笑
もうかなり昔のことなので詳細は覚えていないですが、ゴミ屋敷にはなっていなかったものの、家賃滞納分は回収することができませんでした。
これからはますます年金暮らしの単身高齢者なども増えますし、家賃滞納や夜逃げへの対策が必要になってくるかもしれませんね。
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夜逃げされた時の大家の対応
夜逃げされてしまったかも？となったら、
まずは連帯保証人に連絡し、連絡がとれたら滞納された家賃を支払ってもらうよう交渉します。
連絡保証人と連絡がとれなかったり、協力を得ることができない可能性もありますが、その場合は法的措置を取ることになるでしょう。
夜逃げをされたことが確定しても、賃貸借契約書はすぐには解除できません。
まず民事訴訟を起こし、そこで賃貸借契約解除の手続きを取る必要があります。
そして、残置物！これが厄介ですね。
勝手に撤去してしまうと、「人のものを勝手に触った！」「盗んだ！」と言われる可能性がありますので、
残置物は賃貸借契約解除後に、強制執行の手続きをとってそれが認められないと撤去できません。
法的手段を取る場合は、
- 入居者や連帯保証人の住所確定
- 配達証明付き内容証明郵便で明け渡し請求を送付 ※住所がわからない場合は公示送達の申し立てを行う
- 一定期間経過後、裁判所に賃貸借契約解除の訴状を提出
- 賃貸借契約解除後、残置物の処分について強制執行の申し立て
というような流れになります。
どんなに頑張ってオーナーが動いても、損失分を回収できる見込みは薄く、
さらに、手間や時間だけがかかっていくのが精神的に辛いところですよね。
今回お話しを聞いた方は、
不動産投資をゼロにする、ということはしないですけど、
ちょっと疲れてしまったので、売りに出している物件も多くて。
小規模で続けながら、また別の仕事をしようかなと思っています、、
というお話しをされていました。
不動産投資でFIRE！なんて話も一時期流行りましたが、
やはり年中なんだかんだトラブルが起こるもので、不労所得という言葉のイメージには程遠いように思いますね。
私もそんなトラブルばかりで、いつも頭を悩ませています笑
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