地方の築古アパートを中心に不動産投資をしています。
今回は、所有物件がいくつかある東北エリアに、実際に物件を見に出張して参りました。
出張日程は1月末の数日間。
新年度に向けて繁忙期となる時期に、現在のお部屋の状態を確認しておこうと思って、
管理会社の方にはあまり前々からご連絡せず、弾丸的に行って参りました。
1月後半はもうすでにこれくらい雪が降っています。
私も雪用のブーツで出かけました。
物件を持っていると、天気予報も違った角度から気になってしまうものですね笑
今回は所有物件をチェックしに行く時に、具体的にどんなことをチェックしているか、ということをまとめてみたいと思います。
- 東北エリア、冬場はそこそこ積雪有
- 築28年アパート
- 10戸
- 約2000万円ほどで購入
ベランダの下部に剥がれ
築29年ですが、アパートの外観はかなり綺麗な方なのです。
ただ、ベランダ下のところが少し剥がれています。
これはどうしても積雪のあるエリアですし、仕方がないところかなと思います。
まだまだ、足場を組んで大規模修繕、というような段階ではなさそうですね。
ただ、こういった水がたまりやすい場所というのは、爆裂を起こす可能性もあります。
部分補修で済むこともありますが、躯体に大きな影響を及ぼすこともありますので、どれくらい劣化しているか、都度確認しておいた方が良いでしょう。
雪の重みで、雨樋も少し歪んでしまっているところがありました。
こればかりは本当にしょうがないな、という感じですね。
ワンちゃんの声が…！
物件を見に行ったらワンちゃんの声がお部屋から響く響く！笑
所有しているアパートが複数あるもので、
あれ、ここってペット可だっけ…？
となっていたのですが、確認したら
「犬・猫可/一匹まで」というルールにしてありました笑
これは多分、私が物件を購入する前からそういうルールになっていたんだと思います。
（ペット可は修繕費が見えにくくなるのもあって、オーナーが私になってからペット可に変更することはないと思うので…）
ただ気になったのは、このお部屋の窓に全て段ボールや紙が貼られていて、お部屋の中が一切見えないようになっていました。
これは確認したところ、管理会社さんが以前一度注意してくださったそうですが、再度注意していただくことになりました。
水抜きがされているか
現状空室となってしまっているお部屋を全て回ったのですが、
この時期のチェックポイントとしては、水抜きがきちんとされているかどうか、というところです。
このエリアでは冬場、きちんと水抜きをしておかないと水道の中のお水が凍結してしまうんですね。
凍結してしまうと水が出なかったり、そのせいで水道管が破裂して階下が水浸しになる…というような事件が起こってしまいます。
そのため、空室できちんと水抜きがされているかどうか、ということをチェックしました。
このお部屋では、蛇口のところのネジのようなものが外れていて、水抜きがされていることが分かります。
床下の空間
このお部屋では洗面台の前の床に鉄枠のようなものが作られています。
これは水漏れがあった時に作るもので、ここを開けて、中の確認を行った形跡です。
ホームセンターなどでもこの枠は売っていて、こういったものが取り付けられているお部屋もたびたび見かけます。
一応中を開けてみて確認。
誰かの靴下が落ちていましたが笑
特に問題なさそうです。
他のお部屋では同じ場所でも床に同様の枠がないですね。
やはりあのお部屋だけ、水漏れがどこかで発生していたのでしょう。
クリーニング途中のお部屋！？
一つだけ、お部屋に入ったらクリーニング途中かな？というお部屋がありました。
お風呂場にも掃除途中、という感じのものがあります。
お部屋の中にもタンクが置いてありました。
空室のお部屋では水道の契約をしていないので、職人さんにクリーニングなどの作業をお願いする際、こういったポリタンクに水を入れて、作業時に使われるのだそうです。
後ほど管理の方に問い合わせをしてみたところ、今は業者さんがとても忙しく、お願いしたクリーニングがまだ終わっていないお部屋がある、とのことでした。
一応月末までには片付けていただける、という話だったかと思います。
あまり問題のないアパートだった
こちらの物件に関してはあまり問題がない、比較的楽なアパートでした。
クリーニングが途中のお部屋もありましたが、概ね綺麗で、もうほとんど終わっているのかな、という雰囲気でしたし、大きな問題はなさそうです。
ワンちゃんが居るお部屋だけ、外から見られないようになっていたので少し不安ではありますが、今のところは大丈夫でしょう。
しかし、このタイミングで5棟アパートを回ったので、全てのお部屋で全く問題がなかったわけではありません。
特に退去連絡があったけど、残置物があった、というお部屋はなかなかのトラブルの匂いがしましたね。
複数のアパートを持っていると、どのアパートの何号室がどのような状態になっているのか、ということを把握するのがとても大変です。
すでにもううろ覚えになっているものが…
細かく管理ができる人じゃないと、複数棟所属して投資をするというのは難しいですね。