不動産投資をする上でどれぐらいの規模で投資をするのかということがリターンに大きく影響してきます。
今はサラリーマンとして働いているけど将来的には不動産投資での収入だけで生活をしていきたいと考えている人もいるのではないでしょうか。
そういったときに大切になってくるのが物件を増やしていくということです。
投資規模が大きくなればそれだけリターンも大きくなります。
では物件はどのように増やしていけば良いのでしょうか？
不動産投資における物件の増やし方について解説していきたいと思います。
今回の内容は不動産投資を本業としてやっていきたいという方向けのものになります。
お小遣い感覚や年金の足しに不動産投資をやろうと思っている方向けのものではありません。
一気に増やすとメンタル的に良くない
特に不動産投資を始めてまだ少ししか経っていないようなオーナーの場合は、投資物件を一気に増やすということはしない方が良いです。
まずは一つの物件で様々なトラブルを体験しておいた方が良いでしょう笑
複数の物件を持つようになるとなぜかトラブルのタイミングが重なるということがあります。
特に降雪地帯で雪が多く降った年なんかは、複数の物件で屋根が抜けてしまったり、落ちた雪が原因で壁が損壊してしまったり、と大きな修繕が必要になる案件がたくさんありました。
物件を増やすということはそれだけトラブルも多くなるということでもあります。
不動産投資一本で食べていきたいと考える方は多いですが、一本で食べていけるほどの規模で不動産投資をするのであれば、それなりに労力と時間が必要になってくるということは覚悟しなくてはいけません。
何年やっていても思わぬトラブルが発生することもあります。
なので一気に不動産を増やすということはあまりしない方が良いでしょう。
持っている複数の不動産で空室率が一気に上がったりするとメンタル的にもつらいです。
関連記事：入居者とのトラブルを防ぐためにオーナーがやるべきこと
物件の探し方
物件の探し方としては
- インターネットで検索する
- 不動産業者に公開前の新着物件を教えてもらう
という二つの方法があります。
ある程度物件が増えてくると不動産業者にも物件を紹介してもらうことができるようになります。
こういった物件はまだ外に出ておらず優先して教えてもらえるものなんですよね。
不動産業者とある程度お付き合いが長くなったら、「何か良い物件はありませんか？」と積極的に聞いてみると良いと思います。
本当に購入する気があるオーナーだと思われているのであれば、公開前の良い物件を紹介してもらえるかもしれません。
また不動産の値段も日々上下するものですので毎日新着物件の情報をチェックするように癖付けると良いと思います。
昨日公開された物件に今日買付する、なんてこともあるくらいです。
それほどスピード感は大切になりますので常に物件をチェックするようにしてみてください。
関連記事：不動産投資物件の探し方！初心者は何から始めればいい？
キャッシュフローをとにかく計算する
毎月キャッシュフローが赤字になっているような不動産投資の仕方をしているのであれば物件は増やさない方がいいです。
あくまで黒字で回せる範囲の中で考えていきましょう。
一大きな出費が出るか解らないのが不動産投資ですので、赤字でも回すことができるのであれば良いと考えて不動産投資するのは良くないです。
新しく物件を増やす時も黒字で回せるかどうかということを計算するようにした方が良いと思います。
関連記事：キャッシュフローサラリーマンがアパート経営を始める準備と失敗しないための注意点
長期投資で考える
人によって考え方は違うかもしれませんが、不動産投資というのは長期投資で考えた方が良いと思います。
不動産投資ローンを組むにしても10年20年という単位での融資になりますから、やはりそういう単位で考えていくべきでしょう。
特に日本においてはキャピタルゲインを狙うよりもインカムゲインを堅実に狙っていた方が良いです。
不動産は資産価値があまり大きく短期間で上下することがないというのが魅力だと思うんですよね。
だからこそ、投資をする時も長期で考えた方が良いように思います。
出口戦略を考える
不動産は売却をするところまでが投資です。
どんなに良い利回りが良くても売却をすることができなければ負動産となってしまいます。
持っているだけでも固定資産税など毎年かかってくるランニングコストがありますからね。
物件を購入する時に同時に「何年保有していくらくらいで売るのか」ということは具体的に考えた方が良いと思います。
それをイメージすることができれば、より良いタイミングで物件を売却することができるでしょうし、売ることを考えて買うことができるのです。
関連記事：不動産投資における物件売却の適切なタイミングとは？
リスク分散をしておく
物件を購入する時はなるべくリスク分散をするということも大切です。
例えばエリアを別にするということ。
災害の多い日本では同じエリアで不動産を持っていると全ての不動産が駄目になってしまうということも可能性としてはありますので、エリアを別にして不動産を持っておくというのもリスク分散になります。
後はファミリータイプの物件も持っているけれど、別に単身者向けの物件も持っているというような部屋タイプ別のリスク分散をしてみるのも良いかと思います。
単身者向けの物件だけだとどうしても卒業や転勤などの時期に退去者が傾向があり一気に空室になってしまうということがあります。
ファミリータイプの物件であれば平均居住年数が長いためリスク分散になると言えるでしょう。
物件を増やしていく時にリスク分散の事も少し頭に入れておくと良いと思います。
関連記事：不動産投資においてできるリスク分散の方法