不動産投資家の場合中古マンションを購入してリフォームをした上で賃貸に出すということも多いと思います。
中古マンションを購入してリフォームする場合はどのような流れでリフォームを行えば良いのでしょうか？
実際に都内に中古マンションを購入したので、これからリフォームをして賃貸として貸し出しをする予定です。
全体の流れを解説していきます。
物件選びで見るところ
中古マンションを購入する時はリフォームをする前提で物件を選んでいきます。
リノベーション済みと書いてあるような物件を購入する場合は別ですが、リフォームすることを前提として物件を購入する場合は、
指値交渉をする場合も「この部分がリフォームが必要になってくると思うから、お金がかかるのでもう少し価格を下げて欲しい」というような交渉材料にすることもできます。
物件を購入したあとに考えることよりも、物件を購入する前に考えることの方が多いと言えるでしょう。
では実際に中古マンションを購入する前に見ておくべきポイントについて見ていきます。
修繕積立金の残金と修繕履歴
今回購入したのは区分所有物件でしたので、共有部はリフォームしたくても勝手にすることはできません。
物件所有者からそれぞれ毎月回収している修繕積立金を使って、外壁やエレベーターなどの共有部のリフォームも行うわけですが、それらを管理するのは管理組合となります。
そのため、区分所有物件を購入するときは修繕積立金の残金と修繕履歴をしっかりと確認しておきましょう。
価格が他よりも安めな物件は、修繕積立金の残金があまりなく、これから修繕をする見通しがなかなか立たない建物であることもあります。
リフォーム履歴も参考にして、いつ修繕を行ったのか、今後いつ修繕を行う予定なのか、ということを見ておきましょう。
今回購入したワンルームは、修繕積立金もしっかり積み立ててありましたし、
直近でエレベーターを修繕した履歴がありました。
エレベーターはかなり費用がかかる部分なので、すでに修繕されているのはいいなと思ったポイントの一つでした。
築年数
物件を購入する際、物件の価値をはかるために築年数を見るのは当たり前だと思いますが、リフォームの観点からも築年数の数字を捉えましょう。
一般的に大規模修繕をおこなう目安は一般的に12年周期と言われています。
修繕履歴も参照しつつ、チェックしておきましょう。
関連記事：マンションの大規模修繕ってどんな内容でいくらくらいかかるの？
部屋の中でリフォームするところ
次に内見をする時にお部屋の中でリフォームするべき箇所をチェックしておきます。
クロス
クロスが浮いてきてしまったり剥がれているようなら張り替えを行った方が良いでしょう。
染みができているクロスは雨漏りをしてしまっている場合もあるのでしっかりとチェックしておく必要があります。
また、最近ではアクセントクロスといって、お部屋の壁を部分的にカラフルなクロスにし、デザイン性を高めるリフォームも流行っています。
クロス自体はそこまで高いものではありませんし、シンプルなものであればカラフルなクロスも一般的な白いクロスとあまり値段は変わりません。
こういったリフォームで差別化させるのもアリです。
水回り
水回りはリフォームしなくてはいけない箇所が多いのが通例です。
蛇口周りが錆びていたり、水栓を交換する、というリフォームもあります。
今回の物件は洗濯機を設置する場所がなかったので、それを新設するリフォームもしました。
関連記事：都心でワンルームへの投資にありがちな「洗濯機置き場がない」という問題
電気
集合住宅の場合は電気の最大容量が少なくて、電子レンジとドライヤーを同時に使ったらヒューズが飛んでしまう、みたいなことがあります。
電力会社に確認してアンペア数を上げることができるか確認してみると良いでしょう。
工事が必要なく、アンペア数だけを簡単にあげることができるケースもあります。
ただしアンペア数をあげることで基本契約料金も高くなるので注意しましょう。
床
床がフローリングの場合で傷がついていたり色が変色してしまっている、という場合はフローリングを全て張り替えるとかなり費用がかかってしまうため、フローリングの上にクッションフロアを敷くことで安くリフォーム費用を抑えることができます。
平米あたり2000円〜3000円くらいでリフォームすることができるでしょう。
関連記事：リフォームでぼったくりは多い！修繕費用を適正価格に抑えるコツ
売買契約を結んだ後、内装業者に見積もりをお願い
リフォームをなるべく早く終わらせて、物件を手に入れたら早めに賃貸募集をかけたいので、今回は売買契約を結んで手付金を支払い、決済日までの間に仲介業者にも立ち会ってもらって、内装業社に見積もりのお願いをしました。
売買契約さえ締結できれば、決済前でもこういったことができるので、交渉してみると良いと思います。
やはりダウンタイムはなるべく短くして、早く賃貸募集をかけたいですよね。
関連記事：中古マンションを購入するまでのスケジュールと注意したいこと