地方の築古アパートを中心に、中古戸建てや中古区分にも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
今回は、不動産投資業をしているとよく聞く「出口」という言葉について解説してみたいと思います。
不動産業界における「入口」「出口」
不動産業界では、しばしば
- 投資物件の購入を「入口」
- 投資物件の売却を「出口」
と表現します。
どんなに良い条件で不動産を購入したとしても、結局その不動産を売ってみないことには、どれくらい利益を出すことができたか、投資成績を確定させることはできません。
そのため、不動産投資は不動産を売却するところまで長期的に考えなければいけない投資です。
投資は年単位、時には10年20年といったスパンになってきますので、投資商品の中でも特に長期目線が必要なものになりますね。
物件購入から物件売却まで10年20年ということもザラにあるわけですが、
入口に入ってから暗いトンネルを抜けるまで20年…なんていう風に例えてみると、不動産投資はかなり空恐ろしいもののように聞こえてきます笑
しかし物件を売却して初めて利益が確定しますので、不動産投資業界における「出口」というのはとても重要なものなのです。
出口をどのように決着させるか、を考え試行錯誤することを「出口戦略」とも言います。
実はこの言葉はもともとは軍事用語なんだそうです。
損害が続く状況下でいかに被害を抑えて撤退するか、というを指す意味なんだとか。
投資も考え方は同じですね笑
例えば、物件をなるべく高く売るために
- なるべく満室にする
- 大きく気になるところはリフォームする
- 建物を壊してしまって更地にしてしまう
といったものは全て出口戦略と言えます。
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出口戦略は物件購入前に考える
物件を購入する時に10年、20年先の出口戦略について考えるというのは難しいことではありますが、
それでも「何年くらい運用して、いくらくらいで売却しようか」ということをイメージしておくだけで物件の選び方が大きく変わって来ると思います。
10年20年先に物件が価値を保ち続けられるか、ということを考えるのが重要です。
この先もこのエリアは人が居るエリアだろうか。衰退していきそうなエリアではないか。
物件の立地としては、人が少なくなったとしても需要を見込める立地なのか。
あとは売却するまでにどれくらい修繕が必要そうか、ということも考えたいことですね。
私は大体中古アパートだと10年くらい運用しようかなと思うことが多いですが、10年の間に大規模修繕はやりたくないな、と思います笑
あまり爆弾を抱えているような物件は購入しないようにしたいですね。とは言っても、購入してからボロボロとトラブルが出てくることも多いわけですが。
良い立地で物件を購入すると、その後再開発が入る、なんていうラッキーがあったりもします。
私は以前大きな工場の近くにアパートを購入していたのですが、その工場がなくなり、跡地に大きな商業施設ができる計画がこの前発表されていました。
これは地価が上がるでしょうから嬉しいニュースです。
立地が良い、というのもとても抽象的な言い方ではありますが、
例えばエリアの人口推移なんかを見てみるのもいいかなと思います。
この先も人が流入してきそうなエリアなのかどうか。
あくまで予想ではありますが、このような感じで未来を考えて物件を購入するといいと思います。
現時点で結構ギリギリの入居率、増やしていくのも難しいかな…というような物件は長く所有するのは大変でしょうね。
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出口戦略として実際にやってみたこと
ここからは私が実際に出口戦略としてやってみたことを紹介してみたいと思います。
もちろん物件を購入する時点から出口を意識することはとても重要です。
その上で、いざ物件を売却する、となった時にやることです。
現地を見に行く
とにかく現地を見に行くということはとても大切なことです。
今その物件がどのような状態なのか、ということはなかなか自分の目で見ないと分からないものです。
私も地方への投資が多いですから現地に行くとなると泊まりがけになりますが必ず足を運ぶようにしています。
先日も売却を考えている物件を見に行き、どこまでリフォームをするか、ということを決めてきました。
退去があったタイミングで売却を検討している物件です。
安く、見た目がすぐよくなる部分を修繕
実際に現地に行ってみると、「わ！ここすごく印象悪い！」というものがあったりします。
こちらはサビがひどくなってしまっている築古アパートです。
取り替えようと思ったのですが、2×3の縦型のポストで良いものが見つからなかったので、業者さんにお願いして全部塗っていただきました。
塗るだけだったのであまり金額はかかっていません。
ですが入口付近にあるものなのでかなり印象が変わると思います。
こういった、安く、それでいて印象をガラリと変えられるところの修繕はコスパが良くていいですよね。
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自分でもプチリフォーム
あまり経年劣化が激しくない物件であれば、自分でリフォームをするという手もあります。
コーキング作業は結構大変なものでしたが、綺麗にできると気持ち良いですし、やればやるほど上手くなっていきます笑
この物件では他にも色々とプチリフォームをしました。
色々な出口戦略がありますが、何よりも大切なのはやはり入口の時点で出口をイメージすることだと思っております。
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